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(Cinco Días, 12-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo

Las demanda de letras a 3 y 9 meses sigue fuerte pese a que pagan por debajo del 2%

El Tesoro Público colocó este martes 2.318 millones de euros en una subasta de letras a 3 y 9 meses, una cifra ligeramente inferior al rango medio previsto, que oscilaba entre 2.000 y 3.000 millones. La rentabilidad de los títulos a 9 meses se acercó al 2%, mientras que la de las letras a 3 meses permaneció estable, por debajo de ese nivel. La demanda volvió a ser elevada: los inversores solicitaron cerca de 5.500 millones, más del doble del importe finalmente emitido. En detalle, se asignaron 706 millones en letras a tres meses, frente a los más de 2.000 millones pedidos por el mercado. El interés marginal quedó en el 1,926%, casi idéntico al 1,928% de la subasta anterior. En las letras a 9 meses, el Tesoro adjudicó 1.612 millones, pese a que las peticiones rozaron los 3.500 millones. La rentabilidad marginal subió ligeramente hasta el 1,976%, frente al 1,966% de la emisión previa. El organismo volverá a los mercados este jueves 20 de noviembre con una nueva emisión de bonos y obligaciones, con la que cerrará el calendario de subastas de noviembre. El pasado septiembre, el Tesoro rebajó en 5.000 millones sus necesidades de financiación para 2025, situando la emisión neta prevista en 55.000 millones, por debajo de los 60.000 millones inicialmente anunciados. El coste medio de la deuda en circulación se mantiene en el 2,28%, apenas 64 puntos básicos por encima del mínimo histórico de 2021 (1,64%) y lejos del incremento de 250 puntos básicos aplicado por los bancos centrales en este periodo. Por su parte, el coste medio de emisión acumulado en 2025 hasta agosto es del 2,75%, inferior al 3,16% registrado en el conjunto del año pasado, lo que contribuye a contener el peso de los intereses de la deuda en torno al 2% del PIB. El Tesoro continúa además ampliando y diversificando su base inversora y sigue potenciando el mercado de bonos verdes mediante nuevas aperturas del bono sostenible emitido en 2021, con el objetivo de equiparar su volumen al de otras referencias y financiar proyectos de transición ecológica. En total, están programadas 48 subastas ordinarias de letras, bonos y obligaciones del Estado, además del uso de sindicaciones para determinadas emisiones de deuda a largo plazo.

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(Cinco Días, 12-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo

La liquidez de 33.000 millones blindada por el ICO en la pandemia que expira en 2028 complica las reestructuraciones

La gran cantidad de liquidez que se inyectó en las empresas españolas durante la pandemia sigue teniendo consecuencias, especialmente en los procesos de reestructuración empresarial. El Instituto de Crédito Oficial (ICO) concedió más de 140.000 millones de euros en préstamos con aval público, de los cuales aún permanecen vigentes unos 33.000 millones -32.850 millones a cierre de septiembre, según el Banco de España- que deberán devolverse, en su mayoría, antes de 2028. Este respaldo del ICO, que cubre entre el 70% y el 80% del importe concedido por los bancos, se ha convertido en un obstáculo para las entidades financieras, los fondos y los asesores involucrados. La razón es que cualquier modificación de las condiciones -como ampliar plazos más allá de 2028 o aplicar quitas- requiere la autorización expresa de la Agencia Tributaria (AEAT), lo que retrasa y complica los acuerdos. Aunque el PIB español ha crecido más de un 36% desde la caída de 2020, los expertos alertan de un aumento notable de los procesos de reestructuración, que ya superan los 500 casos y continúan al alza. Estas operaciones afectan sobre todo a empresas que no han podido devolver los préstamos. "La deuda que sigue viva se concentra principalmente en compañías más frágiles", explican Davinia Sánchez y Malena Vila, de Kepler-Karst, quienes destacan que "el impacto real de la pandemia ya no se mide por el crédito concedido, sino por la capacidad de las empresas más afectadas para reembolsarlo". Sergio Masip, socio de Reestructuraciones en EY-Parthenon, prevé una "aceleración" de los procesos conforme se acerque el plazo de vencimiento en 2028. En la misma línea, el abogado Antonio Almendros, experto en insolvencias, apunta que se está produciendo un "repunte de reestructuraciones" motivado por la necesidad de anticiparse a la devolución de la financiación avalada por el ICO. El principal cuello de botella, coinciden las fuentes, está en la obtención de las autorizaciones necesarias. El procedimiento para ampliar plazos o aplicar quitas exige la aprobación de la AEAT, pero las restricciones legales que impiden extender los vencimientos más allá de 2028 dificultan los acuerdos. "El mayor problema es el límite temporal -explica Masip-, ya que cualquier decisión que implique una quita o una conversión del crédito en préstamo participativo necesita el visto bueno de la AEAT". En el mismo sentido, Yago Fernández, de Alvarez & Marsal (A&M), confirma que "las limitaciones normativas frenan muchos procesos". Un abogado especializado en reestructuraciones añade que en muchos casos "la AEAT está denegando las solicitudes", lo que lleva a algunos bancos a votar en contra de los planes de reestructuración para no arriesgar la validez del aval público. Desde Kepler-Karst señalan que ha habido algunos casos puntuales de ampliación de plazos o quitas parciales, pero subrayan que "son excepcionales y no existe una interpretación uniforme entre expedientes". Mikel Ortega, de A&M, confirma que "la denegación de solicitudes dificulta cumplir los plazos de los planes de reestructuración y pone en riesgo la viabilidad de las empresas a corto plazo". Por su parte, la Agencia Tributaria defiende que, en muchos casos, las entidades no aportan una justificación suficiente para prolongar el crédito más allá del límite legal, y recuerda que conceder excepciones podría vulnerar los principios de igualdad y justicia frente a otros deudores públicos. Ante este escenario, los despachos están buscando alternativas. Masip explica que se están diseñando planes de reestructuración con distintas clases de crédito que, con el apoyo mayoritario de los acreedores, permiten "arrastrar la parte avalada por el ICO sin perder la garantía". Víctor Pedrosa, de A&M, añade que estas medidas solo son posibles mediante planes no consensuales en los que otros acreedores -comerciales, financieros sin aval ICO o subordinados- impongan nuevas condiciones, siempre cumpliendo los requisitos de la Ley Concursal. Finalmente, otro abogado de un gran despacho señala la importancia de que los bancos puedan "emitir votos diferenciados" en los planes de reestructuración, tratando de manera distinta la parte del préstamo avalada por el ICO y la no avalada, sin poner en peligro la validez del respaldo público.

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(Expansión, 12-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo

El TJUE avala el cálculo de honorarios notariales sobre la herencia total en sucesiones transfronterizas

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictaminado que no se vulnera la libre circulación de capitales cuando un heredero debe abonar honorarios notariales en distintos Estados miembros, siempre que ambos se calculen sobre el valor total de la herencia. Según el fallo, esta práctica no supone una restricción prohibida por el Derecho comunitario. La sentencia se origina en el caso de un ciudadano francés que heredó bienes de su hermana situados en Francia y Bélgica. Para tramitar la sucesión, tuvo que recurrir a un notario en cada país, y ambos profesionales fijaron sus honorarios tomando como base la totalidad del patrimonio heredado, no únicamente los bienes localizados en su propio territorio. El heredero sostenía que este doble pago representaba un obstáculo a la libre circulación de capitales dentro de la Unión Europea. No obstante, el TJUE ha concluido que los costes adicionales derivados de la intervención de varios notarios son una consecuencia natural del carácter transfronterizo de la herencia y del ejercicio simultáneo de las competencias fiscales de cada Estado. El Tribunal considera que estos gastos están estrechamente vinculados al proceso sucesorio y no implican discriminación alguna. Además, resalta que, en el caso de Francia, calcular los honorarios sobre el valor total de la herencia resulta necesario para que la administración tributaria pueda determinar correctamente el impuesto de sucesiones. En consecuencia, el TJUE concluye que las dificultades o costes económicos que pueden surgir al gestionar herencias con bienes repartidos entre varios países de la UE no vulneran los principios del mercado único europeo.

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(El País, 11-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo

La renta disponible de los hogares crece en la OCDE el doble que en España

La renta disponible de los hogares de los países que integran la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) aumentó a un ritmo mayor en el segundo trimestre del año, con un avance medio del 0,4% interanual, frente al 0,1% registrado entre enero y marzo. Según el organismo, esta mejora responde al notable crecimiento observado en muchas de las economías miembro. En España, no obstante, el buen comportamiento del PIB no se ha traducido con la misma intensidad en la economía doméstica: los ingresos de las familias subieron menos de un 0,2% entre abril y junio, un ritmo inferior al más de medio punto registrado en el primer trimestre. El panorama cambia si se analiza el PIB per cápita, cuyos datos también se difundieron este lunes. En este caso, España no solo iguala la evolución de la media de la OCDE, sino que incluso la supera ligeramente: el PIB por habitante creció un 0,53% en el segundo trimestre, frente al 0,5% del conjunto del organismo, aunque con fuertes diferencias entre países. La OCDE reúne a 38 economías desarrolladas con realidades salariales, productivas y fiscales muy diversas. De los 19 países con datos disponibles sobre la renta de los hogares en el segundo trimestre, 12 registraron avances respecto al inicio del año y 7 experimentaron una desaceleración, aunque solo 4 anotaron caídas (Australia, Chile, Dinamarca y Países Bajos). Polonia fue el país donde más aumentó el ingreso real de los hogares (3,1%), impulsado por la baja inflación y el incremento de las prestaciones sociales y los ingresos por propiedad. Allí, el PIB per cápita también creció con fuerza (0,9%). En el extremo opuesto, Chile y los Países Bajos sufrieron descensos del 0,6%, debido en el primer caso al encarecimiento de los precios y en el segundo a la reducción de los ingresos de los autónomos y al aumento de los impuestos. Estos datos llegan en un contexto en el que la economía española muestra un crecimiento sólido y apunta a ser, por segundo año consecutivo, la gran economía desarrollada que más avanzará, cerca del 3% según todas las previsiones, a pesar de las tensiones geopolíticas y comerciales. Aun así, el sentimiento ciudadano es menos optimista, influido por factores como la inflación acumulada desde 2021 -superior al 20% y por encima de la evolución salarial-, el elevado coste de la vivienda y el impacto del aumento de la población en el reparto de la riqueza generada. Pese a estos retos, la renta real de los hogares ha logrado recuperarse en los últimos años y se sitúa por encima de los niveles previos a la crisis financiera de 2007, con un incremento del 9,3% en el segundo trimestre de 2025. En su análisis, la OCDE también presta atención al comportamiento de las economías del G-7. En la mayoría de estos países, la renta disponible de las familias creció en el segundo trimestre, favorecida en parte por una inflación más moderada que la del mismo periodo del año anterior. En Alemania, pese a las dificultades económicas, los ingresos de los hogares subieron un 0,3%, compensando parcialmente el retroceso de casi medio punto de los primeros meses del año. En el Reino Unido, la renta mejoró tres décimas tras un notable descenso del 0,8% en el trimestre anterior, gracias al aumento de los salarios y a una menor presión fiscal. Francia también registró un avance del 0,3% en la renta familiar, frente al estancamiento de comienzos de año. Estados Unidos y Canadá mostraron igualmente incrementos moderados (del 0,5% al 0,6% y del 0,1% al 0,2%, respectivamente). Italia, en cambio, perdió impulso: la renta disponible de sus hogares creció un 0,3% entre abril y junio, menos que el 0,8% previo, debido en gran medida a una reducción de la remuneración salarial, según la OCDE.

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(El Economista, 11-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo

El Gobierno lanza un salvavidas a las renovables: subirá su retribución un 28%

El Ministerio para la Transición Ecológica está elaborando una orden ministerial para actualizar los parámetros retributivos del régimen específico aplicable a las instalaciones de energías renovables, cogeneración y residuos durante el periodo 2026-2031. El borrador plantea una rentabilidad razonable del 7,09% para la mayoría de las instalaciones que reciben primas y del 7,398% para aquellas que cumplen las condiciones especiales recogidas en la Ley 24/2013. Con estos ajustes, el Ejecutivo calcula que el coste anual asociado a estas tecnologías volverá a aumentar tras varios años de descensos. En concreto, estima que renovables y cogeneración percibirán 5.908 millones de euros en 2026, frente a los 4.600 millones del año previo, lo que supone un incremento de 1.300 millones, un 28,4% más. Este aumento también repercutirá en los Presupuestos Generales del Estado. La normativa establece que los costes adicionales derivados de la generación eléctrica en los sistemas aislados de los territorios no peninsulares -valorados en 147,5 millones- deben ser sufragados a la mitad por las cuentas públicas, por lo que en 2026 se prevé una aportación de alrededor de 73 millones. La evolución reciente del mercado, marcada por un aumento en los vertidos de energía renovable, ha reducido las horas efectivas de funcionamiento de varias tecnologías. Para cuantificar este efecto, el Gobierno ha comparado el periodo 2023-2025 con la media de 2017-2022, solo con las plantas que continuarán operativas a partir de 2026. El resultado muestra descensos del 29% en cogeneración, del 28% en biomasa, del 21,8% en biogás, del 10,3% en termosolar, del 9,67% en eólica y del 8,9% en fotovoltaica. La propuesta se somete ahora a exposición pública tras la última revisión extraordinaria realizada al inicio del periodo regulatorio 2023-2025. La actualización sigue la metodología del Real Decreto 413/2014 y ajusta tanto la retribución a la inversión como la retribución a la operación para todas las instalaciones tipo incluidas en el régimen específico. El documento prevé precios de mercado de 62,24 euros por MWh en 2026, 59,53 euros en 2027 y 58,78 euros desde 2028 en adelante, lo que dibuja un escenario de precios moderados tras los fuertes vaivenes de los últimos años. Estos valores influyen directamente en los ingresos reconocidos a las instalaciones con derecho a primas. La orden incorpora además nuevas instalaciones tipo de pequeña potencia para afinar el cálculo de las desviaciones entre el precio real y el estimado. También reduce las horas equivalentes de funcionamiento en varias tecnologías, especialmente fotovoltaica y eólica, para ajustarlas a la nueva realidad operativa del sistema eléctrico. Se recuerda asimismo que este régimen retributivo se financia principalmente mediante los cargos del sistema y que la remuneración final dependerá de cómo evolucionen realmente los precios de mercado. La revisión llega en un momento especialmente sensible para los inversores del sector renovable, que afrontan mayores costes, normas más exigentes y un acceso al mercado más limitado. La fijación de la rentabilidad para los próximos seis años aporta certidumbre regulatoria, aunque la rebaja de horas y de precios de referencia podría recortar los ingresos previstos para algunas tecnologías. El texto permanecerá en consulta pública durante varias semanas antes de su aprobación. El nuevo periodo regulatorio 2026-2031 arrancará el 1 de enero y será decisivo para orientar inversiones, consolidar proyectos en operación y asegurar la estabilidad financiera del despliegue renovable en la próxima década.

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(El Economista, 11-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo

El alquiler en España se está "desangrando": Menos oferta y menos calidad

"El alquiler está en una situación crítica". Con esta contundencia describe María Matos, responsable de Estudios de Fotocasa, el momento que atraviesa el mercado residencial en España. Según explica, la presión en este segmento se encuentra en niveles récord y podría intensificarse el próximo año, cuando expiren numerosos contratos firmados bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2019. "Hemos consultado a los propietarios qué harán cuando finalicen esos contratos, y el 43% asegura que retirará su vivienda del alquiler tradicional", señala Matos. De acuerdo con las estimaciones del portal, un 16% trasladará el inmueble al alquiler de temporada, un 11% al turístico y un 6% optará por el alquiler por habitaciones. Además, un 23% prevé aumentar las rentas. Este efecto ya comienza a notarse en 2025, aunque, según Matos, "2026 será el año en el que realmente se perciba el impacto, porque durante la pandemia muchos arrendamientos se cancelaron cuando los inquilinos volvieron a sus ciudades, y esos contratos abarcan el periodo 2021-2026". El resultado es un mercado con muy poca disponibilidad y una competencia extrema por cada vivienda, comenta Matos. "Los inquilinos se enfrentan a procesos de selección cada vez más exigentes y a precios inasumibles, mientras los propietarios intentan blindarse ante posibles impagos, daños o intrusiones ilegales". La analista responsabiliza directamente a las políticas de intervención del alquiler aplicadas por el Gobierno de agravar la crisis. A su juicio, el enfoque es incorrecto: "No se puede proteger únicamente a los inquilinos vulnerables sin dar seguridad a quienes ofrecen la vivienda". Recuerda también que "el 90% del parque de alquiler pertenece a particulares", a los que -según afirma- se les está desmotivando con restricciones y límites de precios. Para Matos, la solución pasa por "medidas que incentiven, no que penalicen". Advierte que continuar regulando sin comprender la dinámica del mercado solo conseguirá reducir aún más la oferta. Este contexto ha provocado una caída clara de la inversión en vivienda destinada al alquiler. Entre 2022 y 2024, la intención de comprar un piso para alquilarlo casi se duplicó, del 7% al 13%. "Pero en 2025 baja hasta el 10%, un retroceso notable que evidencia la pérdida de confianza y la falta de seguridad jurídica", indica Matos. La posible extensión de la regulación a los alquileres de temporada y habitaciones podría generar el mismo efecto. "Desde que se aprobó la Ley de Vivienda, el alquiler temporal ha aumentado un 40% y el turístico un 55%. En muchas ciudades ya hay más anuncios de habitaciones que de pisos completos", detalla. Ampliar los topes de precios a estos segmentos sería, en su opinión, "repetir los mismos errores". Cita ejemplos internacionales y nacionales: "En Barcelona los contratos han bajado un 10% en un año, y en Cataluña un 15%, según Incasol". La situación es aún más difícil para los inquilinos porque la oferta que permanece en el mercado suele ser antigua o estar deteriorada. "El 60% de las viviendas del país tendrá más de 60 años en la próxima década. Son inmuebles que requieren reformas profundas, pero la falta de estímulos y la inseguridad disuade a los propietarios de renovarlos", apunta. A ello se suma la retirada de proyectos de obra nueva destinados al alquiler por parte de inversores institucionales. "Se están marchando ante un mercado sujeto a obligaciones en lugar de incentivos", añade. Matos también percibe un cambio en las expectativas de la población: "Cada vez más personas quieren comprar. Un 21% prevé adquirir una vivienda en los próximos cinco años, y un 8% planea hacerlo en menos de dos. Después de años en los que el alquiler era la vía principal para independizarse, vuelve el deseo de tener una casa en propiedad". Según la encuesta de Fotocasa, el 80% busca su primera vivienda, el 10% una segunda residencia y otro 10% compra con fines de inversión. "Se habla mucho de especulación, pero la mayoría busca un hogar. Los datos muestran que el alquiler ya no es una alternativa viable para muchos", subraya. Actualmente, el esfuerzo medio que requiere pagar un alquiler equivale al 47% del salario, y para comprar se necesitan "siete años de sueldo íntegro". Matos insiste en que esta brecha es inédita: "Nunca habíamos afrontado precios tan elevados ni una distancia tan grande entre ingresos y coste de la vivienda".

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(El Periódico, 11-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo

Las hipotecas para comprar vivienda se disparan un 63% en diez años

La compra de vivienda en España atraviesa una doble presión: por un lado, el importe medio de las hipotecas ha crecido alrededor de un 63% en los últimos diez años; por otro, el precio del metro cuadrado se ha encarecido cerca de un 76%, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta combinación está dificultando seriamente el acceso a la vivienda para buena parte de la población. De acuerdo con el INE, en agosto de 2015 la hipoteca media para adquirir una vivienda se situaba en unos 104.318 euros, mientras que en agosto de 2025 ya ascendía a 169.650 euros. En cuanto al precio del metro cuadrado, ha pasado de unos 1.524 euros a 2.679 euros en ese mismo periodo. Este incremento no se limita al promedio estatal. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, el importe medio hipotecado ha subido de 141.847 euros a 276.158 euros, un salto del 95%. Además, el valor del metro cuadrado ha escalado desde 1.557 hasta 4.384 euros. Aun así, ni Madrid ni Barcelona -pese a su tensión inmobiliaria- encabezan la lista de las ciudades más difíciles para comprar vivienda. En Andalucía, la tendencia también es intensa: la hipoteca media ha pasado de 89.042 a 157.647 euros, lo que supone un incremento del 77%, acompañado por un encarecimiento del 59% en el precio del metro cuadrado. Otras regiones también reflejan fuertes subidas: Comunidad Valenciana (+74%), Baleares (+70%), Canarias (+68%), La Rioja (+63%). En cambio, en Extremadura (+28%) y Aragón (+31%) el crecimiento es más moderado. Para un comprador habitual, las consecuencias son evidentes: préstamos más altos, menos capacidad de ahorro previo y un mayor riesgo de que el coste de la vivienda absorba una parte significativa del presupuesto familiar. Aunque los tipos de interés se mantienen relativamente bajos, asumir deudas tan elevadas implica compromisos mucho más exigentes a largo plazo. Además, las diferencias geográficas hacen que la accesibilidad varíe notablemente según la provincia o incluso el municipio. Los últimos datos del INE indican que en agosto de 2025 se formalizaron 33.271 hipotecas sobre viviendas, un 7,5% más que un año antes, con un importe medio de 169.650 euros (+15,5%). Paralelamente, los informes de mercado señalan que el precio por metro cuadrado ya supera los 2.600 euros, con picos mucho más altos en determinadas zonas. Todo apunta a que la escalada aún no ha llegado a su punto máximo, aunque factores como la capacidad de pago de las familias, posibles subidas de tipos o nuevas medidas regulatorias podrían moderar el ritmo. En definitiva, el mercado inmobiliario español plantea hoy un doble reto: afrontar hipotecas cada vez más elevadas en un entorno donde los precios siguen subiendo. Para los compradores actuales -especialmente los que buscan su primera vivienda- la barrera de acceso es considerablemente más alta que hace una década. El sector y los hogares se encuentran así ante un dilema: cómo compatibilizar inversión, estabilidad financiera y acceso a la vivienda en un mercado cada vez más exigente. Varias razones contribuyen a este fuerte encarecimiento: La subida de la vivienda como activo de inversión, especialmente en zonas costeras o con gran atractivo para compradores extranjeros. En Andalucía (y en particular en la Costa del Sol) la demanda internacional ha sido relevante. Un desequilibrio estructural entre oferta y demanda: la falta de stock nuevo suficiente frente a una demanda que sigue firme. Por ejemplo, se habla de que la construcción de vivienda nueva está muy por debajo de la necesidad estimada. Tipos de interés aun relativamente bajos (por debajo del 3% en muchos casos), lo que impulsa la firma de hipotecas pese al mayor importe. Según los datos de agosto de 2025, el tipo medio fue del 2,89%. Localizaciones premium que concentran los mayores incrementos, lo que arrastra el promedio nacional hacia arriba.

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(Cinco Días, 10-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo

Los bancos limitan la subrogación de hipotecas y empujan a los clientes a abrir nuevos préstamos

Quien tiene una hipoteca probablemente haya acudido -en persona o por internet- a otros bancos para comprobar si cambiándose de entidad podría obtener un tipo de interés más bajo que el actual. Es una práctica habitual desde hace años: a los bancos les interesa atraer a un cliente que estará vinculado durante mucho tiempo y, a su vez, el hipotecado puede ahorrarse una suma importante en intereses. Tradicionalmente, este cambio se realizaba mediante una subrogación, es decir, trasladar la hipoteca de un banco a otro. Sin embargo, en los últimos meses las entidades están restringiendo esta opción. Su estrategia pasa ahora por que el cliente cancele su préstamo actual y firme uno nuevo con mejores condiciones en la entidad receptora. Para el banco implica menos gastos; para el cliente, asumir más costes. Con la subrogación, la mayor parte de los gastos los cubre la entidad que recibe la hipoteca. En cambio, si se formaliza un préstamo nuevo, el cliente debe asumir gastos adicionales, como la tasación de la vivienda o la cancelación registral, además de posibles comisiones por amortización anticipada. El resultado es que cada vez más hipotecados se ven forzados a cancelar su préstamo y contratar otro para conseguir un interés más barato. "Para el cliente resulta más costoso cancelar y abrir una nueva hipoteca que hacer una subrogación, porque debe afrontar más gastos y comisiones (tasación, notaría, registro, gestoría, cancelación registral). Aunque muchos bancos ofrecen simuladores de subrogación en sus canales digitales, en la práctica la única vía para lograr una mejora real del tipo de interés puede ser firmar un préstamo nuevo", explica Gabriel Rodríguez Lorenzo, cofundador de SinComisiones. Varias fuentes del sector confirman que esta práctica se ha extendido, impulsada tanto por el ahorro de costes como por la posibilidad de acortar los trámites. Y los datos lo evidencian: según el INE, en la primera mitad de 2025 se registraron unas 4.700 subrogaciones, casi la mitad (-48%) de las más de 9.000 del mismo periodo del año anterior. La razón es que la subrogación limita la capacidad del nuevo banco para modificar las condiciones, ya que debe asumir el contrato previo. En cambio, con una hipoteca nueva puede aplicar su política actual e incluir productos vinculados, lo que mejora la rentabilidad del cliente captado. El entorno del mercado también influye. Las hipotecas españolas son actualmente de las más baratas de la eurozona: en agosto, el tipo medio fue del 2,68%, frente al 3,3% de media europea, según el BCE. Esto beneficia al consumidor, pero comprime los márgenes de los bancos. La consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, afirmó esta semana que la competencia hipotecaria está llegando a ser "casi irracional". Ante esta situación, las entidades han encontrado en la cancelación y apertura de un nuevo préstamo una manera de ofrecer precios atractivos reduciendo sus propios costes. Según fuentes financieras, es un proceso en el que ambas partes salen beneficiadas: el banco simplifica trámites y recorta gastos, y el cliente obtiene un interés menor. Además, abrir una hipoteca nueva agiliza los tiempos. La subrogación es más lenta y compleja, ya que requiere intercambio de documentación entre ambos bancos. Puede alargarse varios meses, mientras que un préstamo nuevo suele formalizarse mucho antes, una ventaja relevante en un contexto cambiante de tipos de interés. Otra diferencia es que en una subrogación el banco original tiene derecho a contraofertar. disponiendo de 15 días para igualar o mejorar la propuesta. Durante ese tiempo, el cliente sigue pagando su cuota habitual y, si el euríbor se mueve, la oferta inicial puede quedar desfasada y obligar a reiniciar el proceso. "La subrogación suele ser más barata, pero te condiciona al banco de origen. Cancelar y firmar una nueva hipoteca implica algún coste extra, pero te permite elegir libremente entidad y condiciones. En muchos casos, el ahorro en intereses compensa esos gastos iniciales", explica Jorge González-Iglesias, CEO de Gibobs. El experto recomienda solicitar una oferta vinculante antes de tomar una decisión y calcular bien cuánto se ahorrará a medio y largo plazo. "Para mejorar realmente las condiciones, además de bajar el tipo de interés, conviene revisar si se puede reducir la cuota mensual, acortar el plazo o eliminar comisiones innecesarias", añade. Desde 2019, gracias a la nueva Ley Hipotecaria, la subrogación se había convertido en un instrumento clave para fomentar la competencia y facilitar que los consumidores mejoraran sus condiciones sin asumir grandes costes. Inspirada en la idea de la portabilidad hipotecaria, la norma buscaba simplificar el cambio de banco, asegurar un reparto más equitativo de los gastos y proteger al cliente frente a cláusulas abusivas.

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(El País, 10-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo

La construcción de vivienda se acelera

En España se construye poco, queda muy poco suelo urbanizable y los trámites necesarios para iniciar obras siguen siendo un obstáculo difícil de superar. Estos tres argumentos llevan años repitiéndose en el debate inmobiliario y son citados tanto por quienes intervienen en la oferta como por quienes representan la demanda. ¿Son ciertos? En parte sí. Hoy hay más promociones en marcha que hace unos años, aunque avanzan con mayor lentitud; también se está activando más suelo que el año pasado, pero la administración no ha agilizado lo suficiente los procedimientos para que las obras comiencen antes. En general, los distintos actores del sector coinciden en el diagnóstico: aunque hay ligeros cambios, el fondo del problema sigue siendo el mismo. Las cifras del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio reflejan claramente esta doble velocidad. En el primer trimestre de 2025 se iniciaron 31.179 viviendas libres, el mayor número para este periodo en los últimos siete años. Sin embargo, solo se entregaron 18.642, la cifra más baja para un comienzo de año desde 2021. En la vivienda protegida ocurre algo similar: 3.237 obtuvieron la calificación oficial -más que a inicios de 2024-, pero únicamente 2.497 recibieron la definitiva, menos que el año anterior. Este ligero repunte palidece frente a los datos de 2024. Ese año, el Presupuesto de Ejecución Material -indicador que refleja la inversión proyectada en edificación- alcanzó los 6.426,95 millones de euros, un 17,8% más que el ejercicio anterior. De esa cantidad, 4.881,57 millones (el 76%) correspondieron a visados de obra residencial, incluyendo obra nueva, ampliaciones y reformas, un 18,3% más que en 2023. Gracias a este impulso, muchas ciudades han vuelto a llenarse de grúas. "No es un mal momento para los arquitectos", afirma Sigfrido Herráez, decano del COAM. "Tenemos tanto trabajo como antes de la pandemia", señala. En su opinión, el suelo disponible que aún no se ha puesto en marcha es debido, sobre todo, a la especulación. "Los precios suben casi a diario y muchos propietarios prefieren esperar para obtener más beneficios en el futuro. Deberían ser conscientes de la situación actual", apunta. Aun así, la crisis de acceso a la vivienda, ahora más intensa que nunca, ha reavivado viejas y nuevas reivindicaciones ante un problema que se ha vuelto estructural. Aunque los datos oficiales muestran un esfuerzo por acelerar la construcción tras el parón provocado por la crisis de 2008 -los 665.000 inicios de 2006 siguen siendo una cifra inalcanzable hoy-, la velocidad actual no acompasa con el fuerte crecimiento demográfico de las últimas dos décadas. Desde la crisis financiera, la población ha aumentado en un millón y medio de personas y el Banco de España estima una demanda de más de 600.000 viviendas, que seguirá ampliándose a un ritmo de 100.000 anuales. "La inseguridad jurídica nos impide avanzar más rápido", sostiene Xavier Vilajoana, presidente de APCEspaña y participante en proyectos de vivienda pública. "Sabes cuándo empiezas una obra, pero no cuándo la terminarás". En la misma línea se expresa Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción: "Cuesta más conseguir una licencia que levantar el edificio". Ambos coinciden en que la falta de mano de obra cualificada es otro gran problema que lastra al sector. Tanto Vilajoana como Fernández Alén consideran que la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015 supone un freno importante. La norma establece que cualquier plan urbanístico aprobado sin seguir los procedimientos esenciales -como la evaluación ambiental o la información pública- es nulo de pleno derecho. Es decir, si falta un informe o estudio requerido, todo el proceso se detiene y debe volver a comenzar. "Para que un suelo pueda ser edificable hay que presentar todos esos documentos complementarios, incluidos los informes sectoriales. Cualquier error o ausencia implica la paralización total; no te permiten corregir y seguir", explica Vilajoana. "Y si además la Administración tarda meses, e incluso años, en emitir estos estudios, los plazos se eternizan". El resultado es contundente: "Para poner suelo en condiciones de ser edificado, la media es de 16 años", denuncia.

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(Cinco Días, 07-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo

Las empresas españolas mejoran su información contable: aumenta el porcentaje de auditorías favorables

En los últimos años, las empresas españolas han mejorado de forma notable la calidad de su información contable, algo que se refleja en el aumento de los informes favorables emitidos por los auditores, incluso en un contexto económico incierto. Así lo pone de manifiesto el estudio ¿Qué opinan los auditores de las empresas españolas? Las principales incidencias que detectan los auditores en las cuentas de las empresas españolas 2021-2022, elaborado por el Instituto de Censores Jurados de Cuentas de España (ICJCE) y la Universidad de Zaragoza. Según el informe, el porcentaje de compañías cuyas cuentas fueron calificadas como una imagen fiel de su situación económica ha pasado del 68% en 2015-2016 al 76% en 2021-2022, periodo marcado aún por los efectos de la pandemia. Esta tendencia, apuntan los autores, probablemente se haya mantenido en los años siguientes. El estudio, presentado durante la celebración del Día de la Auditoría en Madrid, destaca que la revisión externa de los estados financieros contribuye a elevar la fiabilidad de la información contable y a reducir errores en la presentación de resultados. No obstante, la mejora no se ha producido de forma uniforme. Según el presidente del ICJCE, Víctor Alió, mientras las empresas medianas y grandes han reducido de forma significativa las incidencias (30,6% y 17%, respectivamente), las pequeñas empresas concentran ya más de la mitad de los informes con salvedades (52,4%), seis puntos más que en el periodo anterior. Los errores más frecuentes detectados entre 2021 y 2022 se agrupan en tres grandes áreas, que suman aproximadamente la mitad de las incidencias. El más común es el deterioro del valor de los activos, responsable del 25,2% de las salvedades, especialmente por la infravaloración de créditos, inversiones o cuentas por cobrar. En segundo lugar se sitúan los créditos fiscales (12,6%), cuya principal problemática es su registro pese a la incertidumbre sobre su recuperación futura. Por último, el reconocimiento y valoración de ingresos y gastos representa el 11,6% de los errores, en su mayoría vinculados a incumplimientos del principio de devengo. El análisis también revela diferencias regionales. En el periodo 2021-2022, la mayoría de los informes con incidencias se concentraron en Madrid (23,4%), Cataluña (21,9%) y Andalucía (9,9%), que juntas suman más del 55% del total nacional. Les siguen la Comunidad Valenciana (8,5%) y el País Vasco (7,5%), mientras que comunidades como Cantabria, Ceuta y Melilla apenas alcanzan el 1%. No obstante, Madrid y Cataluña también lideran el número de informes sin incidencias, lo que refleja su elevada actividad empresarial y auditora. El estudio atribuye parte de esta mejora a la entrada de cerca de 10.000 nuevas empresas auditadas por primera vez entre 2015 y 2022, tras superar los umbrales que obligan a someter sus cuentas a revisión. "Cuando una empresa se audita por primera vez, es habitual que aparezcan múltiples aspectos a corregir", explicó Alió, quien advirtió que aumentar los límites de auditoría obligatoria dejaría fuera del control precisamente a las compañías que más lo necesitan. Durante 2024 se realizaron en España 72.723 auditorías, un 5% más que el año anterior, según datos del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC). De estas, el 30% fueron encargadas a las cuatro grandes firmas internacionales -PwC, KPMG, EY y Deloitte-, una cifra ligeramente inferior al 31,12% del ejercicio previo. Esta concentración se debe a que las empresas cotizadas, incluidas las del Ibex 35, recurren principalmente a estas firmas. Alió valoró positivamente los datos del ICAC y destacó que la facturación del sector alcanzó un máximo histórico en 2024, creciendo un 8% hasta rozar los 1.000 millones de euros. Según el presidente del ICJCE, tanto los trabajos de auditoría como los servicios complementarios siguen aumentando, y las previsiones apuntan a que 2025 podría marcar un nuevo récord de actividad.

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