(Cinco Días, 15-05-2026) | Mercantil, civil y administrativo
El Banco de España continúa analizando si debe imponer límites legales a las hipotecas consideradas de mayor riesgo en un contexto marcado por el fuerte encarecimiento de la vivienda. En su último informe semestral de estabilidad financiera, el supervisor estudia los posibles efectos de este tipo de restricciones -conocidas en el sector como borrower based measures- y concluye que tendrían consecuencias distintas según la edad de los compradores.
Entre los impactos más relevantes, la institución advierte de que estas medidas podrían retrasar el acceso a la vivienda en propiedad entre los jóvenes, incrementar su dependencia del alquiler y elevar el gasto destinado al arrendamiento. Además, estima que este grupo de población reduciría su consumo y aumentaría el ahorro como consecuencia de unas mayores dificultades para comprar vivienda.
Durante la presentación del informe, el director general de Estabilidad Financiera, Regulación y Resolución del Banco de España, Daniel Pérez Rey, explicó que el organismo todavía no ha decidido si aplicará este tipo de límites, que restringirían la concesión de hipotecas por encima de determinados porcentajes respecto al valor del inmueble o a la renta del comprador. Según indicó, el supervisor está ultimando un marco analítico que permita evaluar en el futuro si conviene activar estas herramientas.
El informe también señala que la implantación de estas restricciones tendría efectos más amplios sobre el mercado inmobiliario. En términos generales, reduciría el porcentaje de hogares propietarios y contribuiría a moderar el precio de la vivienda, aunque al mismo tiempo aumentaría la demanda de alquiler y, previsiblemente, las rentas de arrendamiento, que ya se encuentran en niveles elevados. Con este análisis, el Banco de España responde a las recomendaciones del Fondo Monetario Internacional, que ha pedido al supervisor español estudiar medidas similares a las ya adoptadas por numerosos países europeos.
Pese a ello, Pérez Rey insistió en que la institución no aprecia urgencia para intervenir, ya que actualmente no detecta desequilibrios financieros o inmobiliarios que hagan pensar en la formación de una nueva burbuja. Aunque reconoce que el precio de la vivienda es elevado, considera que aún se sitúa lejos de los niveles alcanzados antes del estallido de la crisis inmobiliaria y lo compara con los registros de 2004.
El informe recuerda además que los criterios de concesión hipotecaria siguen siendo mucho más prudentes que durante el auge inmobiliario previo a 2008, aunque admite cierta relajación en el último año. Así, la relación entre el importe del préstamo y el precio de compra del inmueble se sitúa en el 81,2%, frente al 107% alcanzado en 2006. También destaca que la ratio entre el préstamo y el valor de tasación ha aumentado ligeramente hasta el 70,2%, desde el 68% del año anterior, aunque todavía lejos del 74,5% registrado en 2017.
Por otro lado, la relación entre el importe de la hipoteca y la renta del hogar ha pasado de 4,1 veces los ingresos anuales a 4,4 en el último año, una cifra aún muy inferior a las siete veces alcanzadas en plena burbuja inmobiliaria.
Otro de los argumentos del supervisor para descartar riesgos excesivos reside en la evolución contenida del crédito bancario respecto al PIB, así como en los niveles de endeudamiento de las familias. Todo ello lleva al Banco de España a concluir que los riesgos para la estabilidad financiera derivados del mercado inmobiliario permanecen controlados.
El informe elaborado por la institución presidida por José Luis Escrivá también dedica atención al crecimiento del crédito privado y de la denominada banca en la sombra. En este ámbito, el supervisor considera que la exposición de España sigue siendo limitada en comparación con otros países europeos y con Estados Unidos.
Según el análisis, los fondos de crédito privado que financian empresas españolas son mayoritariamente extranjeros y suelen prestar a compañías más jóvenes y menos rentables que las que acuden a la financiación bancaria tradicional, aunque no necesariamente más arriesgadas.
El Banco de España calcula además que las conexiones entre las entidades financieras tradicionales y este tipo de vehículos representan de media alrededor del 10% de la actividad. Las grandes entidades son las más expuestas, aunque el peso de estos activos en sus balances apenas ha variado desde 2019 y continúa dominado por inversiones en deuda pública. Aun así, el supervisor advierte de que el sistema financiero no bancario presenta vulnerabilidades a escala internacional ante posibles correcciones bruscas en los mercados, riesgos que podrían trasladarse parcialmente a la banca tradicional a través de esas interconexiones.
No obstante, la institución matiza que los fondos domiciliados en España muestran perfiles de riesgo más moderados y que, aunque el crédito privado ha ganado peso como complemento de la financiación bancaria, todavía representa una parte reducida del mercado y no presenta los desequilibrios observados en Estados Unidos.
Por último, Pérez Rey defendió el papel de los supervisores nacionales en la fijación de colchones de capital macroprudenciales, en medio del debate europeo sobre una posible simplificación regulatoria y las peticiones de algunas entidades financieras para reducir estas exigencias.
En el caso español, los bancos deberán mantener a partir de 2026 un colchón de capital equivalente al 1% de sus activos. El responsable del Banco de España considera esencial que las autoridades nacionales conserven esta capacidad de decisión, especialmente mientras la unión bancaria y la unión fiscal europea sigan incompletas, ya que son estos organismos quienes cuentan con una visión más cercana de los riesgos específicos que afronta cada sistema financiero nacional.