(El Economista, 28-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo
En España, la mayoría de las hipotecas se solicitan para adquirir una vivienda con fines de inversión, por encima de las destinadas a comprar un hogar para uso propio. La diferencia entre ambos motivos es amplia, y aunque en los últimos meses se ha moderado esta tendencia, sigue predominando claramente la intención de invertir.
Que casi la mitad de los compradores se endeuden movidos por razones financieras resulta muy significativo en un contexto marcado por las tensiones del mercado inmobiliario, con una oferta insuficiente para atender la demanda. La Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) ha puesto en marcha un barómetro trimestral para analizar la evolución del mercado de la vivienda basándose en aspectos como las motivaciones de compra, el uso que se dará al inmueble, los costes o la capacidad económica de los solicitantes.
Entre los primeros datos destacables se observa que cerca del 48% de las hipotecas se piden para comprar una segunda vivienda orientada a la inversión. Esta proporción, prácticamente la mitad de todas las respuestas, indica que "el ciclo de adquirir para alquilar o para conservar el valor y vender más caro continúa ejerciendo una fuerte presión sobre el mercado", según Asufin. Los demás motivos representan porcentajes claramente inferiores: un 18,5% compra una segunda residencia para vivir en ella, un 17,9% se hipoteca para cambiar de vivienda habitual y un 15,9% solicita financiación para adquirir su primer hogar.
El análisis refleja los cambios que ha sufrido el mercado inmobiliario a partir de 2022, año en el que la elevada inflación (8,4% de media) llevó al Banco Central Europeo a elevar los tipos de interés hasta el 4,5% en 2023. También muestra variaciones entre febrero y noviembre de este año. Aunque la inversión sigue al frente, ha bajado del 56,20% al 47,70%. También disminuyen las hipotecas para una segunda residencia como vivienda propia (del 19,10% al 18,50%). En contraste, han aumentado las destinadas a cambiar de vivienda habitual (del 10,30% al 17,90%) y las dirigidas a la primera adquisición (del 14,40% al 15,90%).
El papel de la vivienda como refugio en tiempos inciertos vuelve a quedar reflejado en el barómetro. La inversión motiva el 65,6% de las compras. En segundo lugar aparecen las mejores condiciones de financiación (22,6%). Mucho más atrás quedan quienes consideran que ahora los precios son favorables (5,40%). Un 6,40% responde por motivos diversos incluidos en la categoría "otros".
Entre febrero y noviembre, la motivación económica también varía: el peso de la inversión sube ligeramente respecto al 64,8% inicial, pero crece aún más el porcentaje de quienes se endeudan porque encuentran condiciones de financiación más ventajosas.
En cuanto al tipo de hipotecas, también se aprecian cambios. Las hipotecas fijas vuelven a recuperar terreno frente a las mixtas y variables, después del periodo en que el precio del dinero alcanzó niveles cercanos a máximos históricos. Las fijas son hoy las más atractivas, con un tipo medio del 2,87%, frente al euríbor actualmente situado algo por debajo. Las mixtas se sitúan en un 3,22% y las variables son ahora las más costosas, con un tipo del 3,38%. Asufin señala que, pese al freno en la bajada de los tipos, sigue siendo recomendable optar por un interés fijo dado que la diferencia respecto al variable es de apenas 0,51 puntos.
Según el Instituto Nacional de Estadística, en septiembre el importe medio de una hipoteca alcanzó los 171.612 euros -un 28% más que un año atrás- a un plazo de 25 años. En un entorno de precios crecientes, encontrar condiciones asumibles es fundamental, ya que la cuota media representa el 35,90% del salario promedio, casi seis puntos más que en 2021.
Para los jóvenes, el acceso a la vivienda resulta aún más complicado: con un tipo medio del 3,12% y cuotas superiores a los 800 euros, quienes tienen entre 16 y 24 años deben dedicar el 58,8% de su sueldo a pagar la hipoteca, mientras que los menores de 35 años destinan cerca del 40,5%. "Sin políticas específicas para este grupo, la brecha se agranda y los jóvenes se ven empujados hacia alquileres elevados o a compartir vivienda", advierte Asufin. Solo a partir de los 45 años las cuotas se acercan al límite recomendado del 30% del salario para afrontar vivienda sin asumir riesgos.