(El Economista, 20-10-2025) | Mercantil, civil y administrativo
La crisis del alquiler continúa intensificándose. En los próximos meses, miles de viviendas desaparecerán del mercado de arrendamiento para pasar al de compraventa. Se trata de las amplias carteras inmobiliarias que grandes fondos de inversión, como Blackstone, Cerberus o Hines, han decidido poner a la venta.
"Los precios a los que se están ofreciendo estos portfolios solo tienen sentido si el comprador es otro inversor que planee vender las viviendas una a una", explica un experto del sector. En el ámbito inmobiliario, este proceso se conoce como privatización, lo que implica que los inmuebles serán adquiridos por particulares y dejarán definitivamente de estar disponibles para el alquiler.
"Cuando expiren los contratos actuales, esos pisos se irán vendiendo individualmente, ya que es la opción que hoy ofrece una mayor rentabilidad", comenta otro directivo del sector, quien añade que el marco regulatorio actual tampoco incentiva a los fondos a mantener su apuesta por el alquiler tradicional en España.
Hasta ahora, el mayor retroceso del parque de viviendas en alquiler se había concentrado en Cataluña, la primera comunidad en declarar zonas tensionadas y aplicar límites de precios bajo la Ley de Vivienda. En esa región, fondos como Patrizia, Blackstone o Azora han comenzado a vender directamente sus inmuebles a particulares.
Sin embargo, esta tendencia se está extendiendo ahora a Madrid, el segundo gran mercado con mayor presión por la fuerte demanda y la escasa oferta disponible. En la capital y su entorno ya hay procesos de desinversión en marcha que afectan a unas 9.000 viviendas.
Blackstone, por ejemplo, ha encargado a JLL y Eastdil la venta de una cartera de 5.200 unidades pertenecientes a su socimi Fidere, distribuidas entre Madrid y Guadalajara. Este paquete incluye 36 edificios de alquiler con 4.000 pisos y otras 1.200 viviendas dispersas, y podría alcanzar un valor cercano a los 1.000 millones de euros.
Por su parte, Cerberus dispone de alrededor de 4.000 viviendas dispersas en la Comunidad de Madrid, cuya venta podría situarse en torno a los 900 millones de euros. Según los analistas, los compradores interesados en estas operaciones solo lograrán rentabilidad si revenden los pisos individualmente una vez finalizados los contratos de arrendamiento.
A esto se suma que, durante el último trimestre, se espera la salida al mercado de varios proyectos de "build to rent" (construir para alquilar) con el mismo objetivo: privatizar las viviendas y destinarlas a la venta unitaria. Un ejemplo es el proyecto de Hines en Valdebebas, cuyo comprador -según fuentes del sector- también planea vender las unidades de forma individual, al igual que otros interesados anteriores.
Si estas previsiones se cumplen, la reducción del parque de viviendas en alquiler agravará aún más la presión sobre los precios. Solo en agosto, los alquileres en la Comunidad de Madrid subieron un 12,3% interanual, según datos de idealista, situando el precio medio en 20,5 euros por metro cuadrado, el más alto del país. Además, Madrid capital se mantiene como la segunda ciudad más cara para compartir piso, con una media de 622,14 euros por habitación, solo por detrás de Barcelona.
Este escenario, marcado por la desaparición de oferta y los precios en máximos históricos, confirma una crisis sin precedentes en el mercado del alquiler. A ello se suma la caída de la inversión en vivienda para alquiler tradicional, que se ha desplomado un 60% en los últimos cuatro años: de 1.500 millones de euros en 2021 a menos de 900 millones en la actualidad, según datos de JLL.