(El Economista, 03-02-2025) | Mercantil, civil y administrativo
A partir del 3 de abril, las comunidades de propietarios podrán denunciar a los dueños de viviendas que alquilen su piso como turístico sin haber solicitado previamente su autorización, así como a aquellos que, ya operando antes de esa fecha, no cumplan con la normativa turística vigente. La Ley Orgánica de Eficiencia de la Justicia, que entra en vigor ese día, introduce una nueva exigencia para los propietarios de alojamientos vacacionales: antes de iniciar la actividad, deberán obtener el visto bueno de la comunidad de vecinos, que deberá aprobarlo con una mayoría de tres quintos.
Esta modificación de la Ley de Propiedad Horizontal otorga al presidente de la comunidad la facultad de exigir al propietario que cese la actividad inmediatamente si no cuenta con la autorización requerida, advirtiéndole de que, en caso de incumplimiento, podrían iniciarse acciones legales.
La normativa no afecta a los pisos turísticos que ya estuvieran en funcionamiento antes del 3 de abril, siempre que cumplan con la regulación turística correspondiente. Sin embargo, si operan sin ajustarse a la normativa o sin la licencia exigida por la Administración, los propietarios deberán obtenerla antes de esa fecha para quedar protegidos. De no hacerlo, no solo deberán regularizar su situación, sino también solicitar el permiso de la comunidad de vecinos, asumiendo el riesgo de una posible negativa.
Según Marta Plaza, socia de GTA Villamagna Abogados, los vecinos que quieran denunciar la presencia de nuevas viviendas turísticas sin autorización tienen dos vías de actuación. En el ámbito administrativo, pueden presentar una denuncia ante el ayuntamiento correspondiente por uso indebido del suelo, lo que podría derivar en sanciones municipales. Además, la Comunidad Autónoma, con competencias en materia turística, también puede abrir un expediente sancionador si se infringe la normativa del sector.
Desde la perspectiva del derecho privado, los propietarios pueden reclamar en los tribunales civiles cualquier perjuicio económico que la actividad del piso turístico les haya causado, siempre que puedan demostrarlo.
Las sanciones impuestas por las Comunidades Autónomas por incumplimientos graves de la normativa turística pueden alcanzar los 600.000 euros, aunque la cuantía varía según la región. En el País Vasco, la multa puede llegar a 100.000 euros; en Andalucía, hasta 150.000 euros; en Madrid y Canarias, hasta 300.000 euros; en Baleares, hasta 400.000 euros; y en Cataluña y la Comunidad Valenciana, hasta 600.000 euros.
Marta Plaza considera que la norma debería ser más clara respecto a las sanciones, ya que actualmente no establece una multa específica, lo que obliga a recurrir a las ordenanzas municipales y a la normativa general sobre viviendas turísticas. Según la abogada, fijar una sanción concreta con un carácter disuasorio ayudaría a evitar problemas.
Por su parte, los expertos en derecho inmobiliario de Ashurst sostienen que el nuevo requisito de autorización vecinal reducirá los conflictos en las comunidades. Anteriormente, muchas comunidades de propietarios tomaban acuerdos para prohibir el alquiler turístico y denunciaban a los vecinos que incumplían, generando numerosos litigios. Con la reforma, la situación se aclara: los propietarios solo podrán destinar su vivienda a uso turístico si la comunidad lo aprueba en junta.
En caso de que los vecinos rechacen la actividad turística en el edificio, los propietarios no tendrán margen de maniobra para impugnar la decisión. Marta Plaza señala que podrían recurrir el acuerdo de la comunidad, como cualquier otra decisión de la junta, pero su éxito sería poco probable salvo que pudieran demostrar que hubo mala fe. Sin embargo, dado que la ley permite expresamente a los propietarios prohibir el alquiler turístico, no existiría una base legal sólida para impugnar dicho acuerdo.
Por último, la ley no especifica en qué plazo las comunidades deben convocar una junta para votar la solicitud de un propietario que desee alquilar su vivienda como turística. Normalmente, las comunidades de vecinos se reúnen dos veces al año, aunque esto depende de sus estatutos y no siempre se cumple. Si un propietario quisiera convocar una junta extraordinaria para tratar este asunto, necesitaría el respaldo de al menos una cuarta parte de los propietarios o del 25% de las cuotas de participación del edificio.