(El Economista, 09-10-2025) | Mercantil, civil y administrativo
El Registro de la Propiedad puede denegar a los propietarios de viviendas turísticas el permiso necesario para seguir desarrollando su actividad, incluso si disponen de licencia autonómica o municipal y no existen quejas de los vecinos.
El Ministerio de Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes ha publicado recientemente una resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en la que se rechaza conceder el número de registro único de alquiler turístico -obligatorio desde julio pasado- a un ciudadano que llevaba alquilando su vivienda desde 1994, contaba con autorización administrativa y no había tenido conflictos con la comunidad.
La resolución aclara que los registradores de la propiedad deben realizar una labor de verificación antes de otorgar el número de registro, revisando toda la documentación presentada por el propietario y comprobando que no existan impedimentos legales o comunitarios, como acuerdos vecinales restrictivos o la falta de licencia.
En este caso, el Registro denegó la inscripción porque los estatutos de la comunidad, inscritos desde 2008, prohíben realizar en las viviendas cualquier actividad o profesión, lo que se consideró incompatible con el alquiler turístico.
El propietario recurrió la decisión, alegando que contaba con autorización de la Comunidad Autónoma, y que los estatutos no mencionaban explícitamente el alquiler vacacional, dado que en 2008 aún no existía esta figura legalmente reconocida. Argumentó además que la norma vecinal buscaba evitar la instalación de oficinas o consultas, no el uso temporal del inmueble con fines recreativos.
No obstante, el Registro recordó que una licencia administrativa no garantiza la validez civil de la actividad dentro de la comunidad de propietarios. En este sentido, solo la propia comunidad puede modificar sus estatutos si desea permitir los alquileres turísticos.
Además, el organismo cita jurisprudencia del Tribunal Supremo, que considera el alquiler turístico como una actividad económica, aunque los estatutos no lo prohíban expresamente. Por tanto, la existencia de una cláusula que limite las actividades profesionales o económicas basta para impedir la concesión del número de registro, conforme al Real Decreto del 23 de diciembre de 2024, que regula este procedimiento.
La resolución también subraya que, en el marco de la propiedad horizontal, es legítimo imponer restricciones al uso de las viviendas cuando estas busquen proteger el interés común del edificio. Sin embargo, dichas limitaciones solo son oponibles a terceros si están debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, lo que permite a los registradores verificar su existencia antes de aprobar nuevas inscripciones.
Finalmente, cuando se revoca o suspende un número de registro turístico, el Registro debe notificarlo a la Dirección General de Planificación y Evaluación, que a su vez ordenará a plataformas como Airbnb o Booking la retirada de los anuncios vinculados a esa vivienda.