(El País, 23-10-2026) | Mercantil, civil y administrativo
La desigualdad en el mercado del alquiler en España no depende únicamente de la ubicación o las características de las viviendas, sino también del tipo de propietario. Entre 2019 y 2023, los caseros con cinco o más inmuebles arrendados incrementaron sus rentas un 13,5% de media, casi el doble que los propietarios de una sola vivienda, que aplicaron una subida del 7,2%. Así lo recoge un estudio de EsadeEcPol elaborado a partir de los datos de Hacienda correspondientes a más de 780.000 alquileres declarados por personas físicas en España.
El análisis identifica una relación entre el número de viviendas en propiedad y el aumento de los precios. Cuantos más inmuebles tiene un arrendador, mayores son, en promedio, los incrementos que aplica. Durante el periodo estudiado, quienes alquilaban una sola vivienda elevaron las rentas un 7,2%, frente al 8,2% de los propietarios de dos inmuebles y al 9,8% de los que tenían tres. En el caso de quienes disponían de cuatro viviendas, la subida alcanzó el 9,5%, mientras que entre los propietarios de cinco o más llegó al 13,5%.
Esta evolución ha ampliado la diferencia entre los precios fijados por los pequeños caseros y los multipropietarios. En 2019, la distancia entre ambos grupos era del 2,4%, pero cuatro años después se había triplicado. Las diferencias resultan especialmente visibles cuando se firma un nuevo contrato, ya sea porque cambia el inquilino o porque vence el acuerdo anterior. En estas circunstancias, los propietarios de una sola vivienda aumentaron el alquiler un 3,8% de media, mientras que quienes tenían varios inmuebles lo hicieron un 5,2%. En un piso con una renta mensual de 800 euros, estas subidas supondrían un incremento de 30 euros en el primer caso y de 41,60 euros en el segundo.
Para comprobar si esta diferencia podía deberse a factores como la superficie, la antigüedad del edificio o la ubicación, los investigadores compararon viviendas con características similares situadas en un mismo barrio. La conclusión se mantuvo: los multipropietarios aplicaban mayores incrementos incluso cuando los inmuebles eran equivalentes. Jorge Galindo, responsable de la investigación, analizó también la evolución de unos 196.000 pisos a lo largo del tiempo y observó que las subidas podían ser hasta cuatro puntos porcentuales superiores cuando la vivienda pertenecía a un propietario con varios inmuebles.
El estudio descarta, además, que el fenómeno se explique por el control de determinados mercados locales. Si los grandes propietarios pudieran imponer precios más elevados por concentrar numerosas viviendas en una misma zona, cabría esperar que sus alquileres fueran más caros allí donde acumulan más inmuebles. Sin embargo, los resultados muestran lo contrario: quienes concentran sus propiedades en un mismo barrio cobran, de media, casi un 4% menos que otros caseros. En cambio, los propietarios que distribuyen sus viviendas entre distintas ciudades o comunidades autónomas suelen fijar rentas casi un 3% superiores.
Los investigadores atribuyen parte de estas diferencias al comportamiento y a los objetivos de cada tipo de arrendador. Los pequeños propietarios suelen priorizar la continuidad de los ingresos y la permanencia de un inquilino de confianza. En muchos casos, la vivienda procede de una herencia o fue anteriormente el hogar familiar, por lo que no siempre se contempla como una inversión financiera. La situación cambia cuando el propietario dispone de una cartera de inmuebles adquiridos expresamente para obtener rentabilidad. Al repartir el riesgo de impago entre varias viviendas, estos arrendadores pueden asumir con mayor facilidad la rotación de inquilinos y dar más importancia al rendimiento económico de cada propiedad.
No obstante, el informe advierte de que los multipropietarios no explican por sí solos el encarecimiento del alquiler en los últimos años. Su comportamiento representa aproximadamente el 18% del incremento registrado entre 2019 y 2023 en la muestra analizada: 1,6 puntos porcentuales de una subida media de 8,8 puntos. El resto se relaciona con la revalorización general de las viviendas en un mercado marcado por el desequilibrio entre una demanda elevada y una oferta insuficiente.
A partir de estos resultados, EsadeEcPol cuestiona la capacidad de la Ley estatal de vivienda para abordar las diferencias de comportamiento entre los propietarios, en particular mediante la declaración de zonas tensionadas y la limitación de los alquileres. La norma se aprobó en mayo de 2023 y las primeras áreas con precios regulados comenzaron a aplicarse en Cataluña en marzo de 2024, de modo que sus efectos quedan fuera del periodo analizado. El estudio considera que la regulación no tiene suficientemente en cuenta las distintas estrategias de los arrendadores y advierte de que una congelación obligatoria de las rentas podría reducir la oferta disponible y generar inseguridad jurídica, lo que llevaría a algunos propietarios a retirar sus viviendas del mercado.
Como alternativa para contener las subidas sin desincentivar el alquiler, el informe plantea ofrecer ventajas fiscales en el IRPF a los propietarios que acepten renovar los contratos con incrementos moderados. También propone establecer garantías públicas o seguros de impago automáticos para reducir el riesgo que perciben los arrendadores y favorecer que mantengan sus viviendas en el mercado.