(Cinco Días, 10-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo
Quien tiene una hipoteca probablemente haya acudido -en persona o por internet- a otros bancos para comprobar si cambiándose de entidad podría obtener un tipo de interés más bajo que el actual. Es una práctica habitual desde hace años: a los bancos les interesa atraer a un cliente que estará vinculado durante mucho tiempo y, a su vez, el hipotecado puede ahorrarse una suma importante en intereses.
Tradicionalmente, este cambio se realizaba mediante una subrogación, es decir, trasladar la hipoteca de un banco a otro. Sin embargo, en los últimos meses las entidades están restringiendo esta opción. Su estrategia pasa ahora por que el cliente cancele su préstamo actual y firme uno nuevo con mejores condiciones en la entidad receptora. Para el banco implica menos gastos; para el cliente, asumir más costes.
Con la subrogación, la mayor parte de los gastos los cubre la entidad que recibe la hipoteca. En cambio, si se formaliza un préstamo nuevo, el cliente debe asumir gastos adicionales, como la tasación de la vivienda o la cancelación registral, además de posibles comisiones por amortización anticipada. El resultado es que cada vez más hipotecados se ven forzados a cancelar su préstamo y contratar otro para conseguir un interés más barato.
"Para el cliente resulta más costoso cancelar y abrir una nueva hipoteca que hacer una subrogación, porque debe afrontar más gastos y comisiones (tasación, notaría, registro, gestoría, cancelación registral). Aunque muchos bancos ofrecen simuladores de subrogación en sus canales digitales, en la práctica la única vía para lograr una mejora real del tipo de interés puede ser firmar un préstamo nuevo", explica Gabriel Rodríguez Lorenzo, cofundador de SinComisiones.
Varias fuentes del sector confirman que esta práctica se ha extendido, impulsada tanto por el ahorro de costes como por la posibilidad de acortar los trámites. Y los datos lo evidencian: según el INE, en la primera mitad de 2025 se registraron unas 4.700 subrogaciones, casi la mitad (-48%) de las más de 9.000 del mismo periodo del año anterior. La razón es que la subrogación limita la capacidad del nuevo banco para modificar las condiciones, ya que debe asumir el contrato previo. En cambio, con una hipoteca nueva puede aplicar su política actual e incluir productos vinculados, lo que mejora la rentabilidad del cliente captado.
El entorno del mercado también influye. Las hipotecas españolas son actualmente de las más baratas de la eurozona: en agosto, el tipo medio fue del 2,68%, frente al 3,3% de media europea, según el BCE. Esto beneficia al consumidor, pero comprime los márgenes de los bancos. La consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, afirmó esta semana que la competencia hipotecaria está llegando a ser "casi irracional".
Ante esta situación, las entidades han encontrado en la cancelación y apertura de un nuevo préstamo una manera de ofrecer precios atractivos reduciendo sus propios costes. Según fuentes financieras, es un proceso en el que ambas partes salen beneficiadas: el banco simplifica trámites y recorta gastos, y el cliente obtiene un interés menor.
Además, abrir una hipoteca nueva agiliza los tiempos. La subrogación es más lenta y compleja, ya que requiere intercambio de documentación entre ambos bancos. Puede alargarse varios meses, mientras que un préstamo nuevo suele formalizarse mucho antes, una ventaja relevante en un contexto cambiante de tipos de interés.
Otra diferencia es que en una subrogación el banco original tiene derecho a contraofertar. disponiendo de 15 días para igualar o mejorar la propuesta. Durante ese tiempo, el cliente sigue pagando su cuota habitual y, si el euríbor se mueve, la oferta inicial puede quedar desfasada y obligar a reiniciar el proceso. "La subrogación suele ser más barata, pero te condiciona al banco de origen. Cancelar y firmar una nueva hipoteca implica algún coste extra, pero te permite elegir libremente entidad y condiciones. En muchos casos, el ahorro en intereses compensa esos gastos iniciales", explica Jorge González-Iglesias, CEO de Gibobs.
El experto recomienda solicitar una oferta vinculante antes de tomar una decisión y calcular bien cuánto se ahorrará a medio y largo plazo. "Para mejorar realmente las condiciones, además de bajar el tipo de interés, conviene revisar si se puede reducir la cuota mensual, acortar el plazo o eliminar comisiones innecesarias", añade.
Desde 2019, gracias a la nueva Ley Hipotecaria, la subrogación se había convertido en un instrumento clave para fomentar la competencia y facilitar que los consumidores mejoraran sus condiciones sin asumir grandes costes. Inspirada en la idea de la portabilidad hipotecaria, la norma buscaba simplificar el cambio de banco, asegurar un reparto más equitativo de los gastos y proteger al cliente frente a cláusulas abusivas.