(El País, 09-03-2026) | Mercantil, civil y administrativo
Detrás de la firma con la que muchos jóvenes compran su primera vivienda suele haber otra firma que no aparece en los documentos, pero que resulta clave para cerrar la operación. No figura en la escritura ni en el registro de la propiedad, pero corresponde a la ayuda económica de padres, abuelos u otros familiares que aportan el dinero necesario para superar el principal obstáculo de la compra: el pago de la entrada. Esta realidad es cada vez más habitual en España. De hecho, en 2025 se alcanzó un récord de donaciones formalizadas ante notario: más de 225.000, lo que supone un incremento del 13% respecto al año anterior, que ya había marcado cifras históricas.
El cálculo procede del Consejo General del Notariado (CGN) y recoge todas las donaciones registradas, tanto de dinero como de viviendas u otros bienes. Según los notarios, el fuerte aumento se explica en gran parte por las dificultades actuales para acceder a la vivienda. María Teresa Barea, portavoz del CGN, atribuye este fenómeno a una combinación de factores. Por un lado, el mercado inmobiliario se caracteriza por precios en constante aumento, lo que provoca que muchos jóvenes puedan afrontar las cuotas de una hipoteca pero no dispongan del ahorro suficiente para cubrir la entrada y los gastos iniciales. Por otro lado, muchos padres y abuelos cuentan con mayor capacidad de ahorro y optan por apoyar económicamente a sus hijos o nietos para facilitarles la compra de su vivienda.
Esto explica la naturaleza de muchas de estas donaciones. Según Barea, la mayoría de las denominadas "herencias en vida" consisten en transferencias de dinero. Habitualmente son padres -y en ocasiones abuelos o incluso tíos- quienes entregan una cantidad económica a familiares jóvenes, generalmente menores de 35 años. Las sumas suelen oscilar entre los 15.000 y los 40.000 euros y, en la mayoría de los casos, se destinan a financiar la entrada de la primera vivienda. Además, se trata principalmente de familias de clase media, ya que las donaciones de grandes cantidades son menos frecuentes.
Una situación similar vivieron hace aproximadamente un año Daniel Navarro y Claudia Ruiz, una pareja de 34 y 32 años que reside en Madrid. Tras casi cinco años viviendo de alquiler y tratando de ahorrar para comprar una vivienda, comprobaron que los precios subían más rápido que su capacidad de ahorro. Cuando su casero les comunicó que el contrato terminaba y que el alquiler aumentaría casi 200 euros al mes, decidieron pedir ayuda a sus familias. Entre ambos hogares reunieron 30.000 euros mediante una donación, que sumados a sus ahorros les permitieron pagar la entrada y solicitar la hipoteca.
La portavoz del Notariado destaca una cierta paradoja en el mercado. Mientras el acceso a las hipotecas se ha vuelto algo más flexible debido al cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo y a la mejora de los ingresos medios, el fuerte encarecimiento de la vivienda ha neutralizado ese alivio. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), los precios han crecido alrededor de un 12% anual en los últimos trimestres. En este contexto, explica Barea, surge lo que denomina "solidaridad intergeneracional", favorecida además por un tratamiento fiscal cada vez más favorable para las donaciones.
La transferencia de riqueza entre generaciones antes del fallecimiento de los padres es un fenómeno relativamente reciente en España si se compara con otros países europeos, según señala Elisenda Rentería, doctora en Demografía y subdirectora del Centro de Estudios Demográficos. Tradicionalmente, cuando los padres no podían ayudar económicamente a sus hijos, la alternativa era permitirles permanecer más tiempo en el hogar familiar para que pudieran ahorrar antes de independizarse, lo que contribuye a explicar la tardía emancipación de los jóvenes en España.
Sin embargo, en el contexto actual ni siquiera esa fórmula resulta suficiente. El precio de la vivienda ha crecido mucho más rápido que los salarios, lo que complica aún más la salida de los jóvenes del hogar familiar. Además, las generaciones de mayor edad viven más tiempo y, en muchos casos, cuentan con una situación económica más favorable que la de generaciones anteriores e incluso que la de las más jóvenes.
La Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España refleja este desequilibrio. La riqueza de los menores de 35 años representa hoy apenas el 2% del total, cuando hace dos décadas era del 8%. En cambio, el patrimonio de los mayores de 65 años ha aumentado del 25,4% a cerca del 40% en el mismo periodo. Este mayor patrimonio acumulado facilita que muchas familias puedan adelantar parte de la herencia mediante donaciones para ayudar a los jóvenes a comprar vivienda.
Los datos del Notariado muestran que se trata de una tendencia generalizada en todo el país. Casi todas las comunidades autónomas registraron un aumento de las donaciones -solo Aragón y La Rioja experimentaron ligeros descensos-, con incrementos especialmente destacados en Baleares (35%), Cataluña (23%) y Asturias (19%). También superaron la media regiones como Madrid, la Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha o Extremadura, en un contexto marcado por el fuerte encarecimiento del mercado inmobiliario.
Las estadísticas notariales no especifican qué tipo de bienes se donan, pero otras fuentes permiten hacerse una idea. Según el INE, en ese mismo año se transmitieron por donación alrededor de 24.000 viviendas, lo que sugiere que la mayoría de las operaciones se realizan mediante entregas de dinero. El aumento de estas donaciones también tiene implicaciones en términos de desigualdad. El economista Ignacio Conde-Ruiz, subdirector de Fedea, señala que las transferencias anticipadas reflejan tanto las dificultades del mercado inmobiliario como un factor que puede ampliar las diferencias de patrimonio entre familias.
Uno de los cambios estructurales que explica este fenómeno es el envejecimiento de la población, que retrasa cada vez más la edad a la que se reciben las herencias. Y esto tiene consecuencias importantes porque la riqueza tiende a acumularse con el tiempo. Recibir una herencia a los 35 años, por ejemplo, permite utilizar ese capital para comprar una vivienda o aumentar el patrimonio. Cuando la herencia llega mucho más tarde, esa oportunidad se reduce.
Para compensar este retraso, algunas familias optan por adelantar parte de la herencia mediante donaciones. Sin embargo, no todos pueden hacerlo. A diferencia de la herencia tradicional, las donaciones dependen de la capacidad económica de cada familia. En un país donde gran parte del patrimonio está concentrado en la vivienda, muchos hogares no disponen de suficiente liquidez para transferir dinero en vida.
Por ello, suelen ser los padres con mayor capacidad económica quienes pueden ayudar a sus hijos en el momento clave de la compra de una vivienda. Elena de la Plaza, responsable del área de sucesiones en Vestalia Abogados, confirma que en los últimos meses han aumentado notablemente las consultas relacionadas con este tipo de operaciones, ya sea mediante donaciones de dinero o incluso de inmuebles. No obstante, matiza que su despacho suele atender a clientes interesados en planificación patrimonial, lo que influye en el perfil de casos que reciben.
Según concluye Conde-Ruiz, el resultado es claro: mientras algunos jóvenes pueden compensar el retraso en la recepción de una herencia gracias a las donaciones familiares, otros no solo heredan más tarde, sino que tampoco cuentan con esa ayuda previa para acceder a la vivienda.