(El País, 26-01-2026) | Mercantil, civil y administrativo
España atraviesa una grave crisis de acceso a la vivienda, marcada por el fuerte encarecimiento de los precios y por un número creciente de hogares que ven comprometida su capacidad para afrontar el pago de una hipoteca o un alquiler. Ante esta situación, dentro del Ejecutivo coexisten dos planteamientos distintos para abordar el problema: uno partidario de una mayor intervención pública y otro que apuesta por soluciones más vinculadas al funcionamiento del mercado. Aunque el debate sigue abierto, la reciente sentencia del Tribunal Supremo que avala el límite del 2% a la actualización de los alquileres impuesto por el Gobierno en 2022 refuerza la posibilidad de adoptar medidas excepcionales de regulación en este ámbito.
La resolución, conocida este martes, concluye que la medida aprobada para mitigar los efectos de la crisis inflacionaria no vulnera el derecho a la propiedad privada cuando su objetivo es salvaguardar otro derecho constitucional, como el acceso a una vivienda digna, y cuando se fundamenta en la función social de la propiedad. Esta interpretación, según coinciden numerosos juristas consultados y el Ministerio de Consumo, no solo valida las decisiones ya adoptadas, sino que amplía el margen para futuras intervenciones directas en el mercado del alquiler, siempre que estén debidamente justificadas y sean proporcionadas a la situación de emergencia habitacional.
Desde el Ministerio de Consumo, dirigido por Pablo Bustinduy (Sumar), se sostiene que de la sentencia "se desprende con claridad que el derecho a la vivienda y la función social de la propiedad prevalecen sobre otros intereses", en aplicación del artículo 33.2 de la Constitución, que consagra dicha función social. Asimismo, el departamento defiende que el Supremo avala el uso de reales decretos-ley para implantar este tipo de limitaciones, al tratarse de normas aprobadas en situaciones de extraordinaria y urgente necesidad que no afectan al contenido esencial del derecho de propiedad ni a la libertad de empresa.
En una posición distinta se sitúa el Ministerio de Vivienda, liderado por el PSOE, que insiste en que sus informes técnicos y jurídicos no encuentran respaldo legal suficiente para prorrogar de forma obligatoria los contratos de alquiler que vencen o para imponer nuevos topes de precios, como plantea Sumar. Este ministerio recuerda, además, que el marco legal para contener el alza de los alquileres ya existe a través de la declaración de zonas tensionadas, cuya aplicación depende de las comunidades autónomas, muchas de las cuales han optado por no activar este mecanismo.
Entre ambas posturas se sitúan los expertos, que consideran viable la adopción de nuevas medidas extraordinarias sin incurrir en inconstitucionalidad a la luz de esta sentencia. En esta línea se expresa Andrei Quintiá, investigador en Derecho Público de la Universidad de Santiago de Compostela, quien sostiene que el debate se ha desplazado desde la constitucionalidad hacia el diseño concreto de las políticas públicas. A su juicio, una limitación de los precios del alquiler es plenamente compatible con el marco constitucional español, e incluso no aprecia obstáculos jurídicos para que estos topes tengan carácter indefinido. Recuerda, además, que países como Países Bajos o Suecia cuentan con sistemas estables de control de rentas supervisados por órganos administrativos.
Quintiá subraya que el elemento clave reside en cómo se configure la medida: debe evitar efectos confiscatorios, respetar un núcleo mínimo del derecho de propiedad y aplicarse con cautela para no provocar una caída significativa de la oferta. No obstante, considera que la realidad española -con un parque de vivienda social muy limitado que deja el acceso a la vivienda en manos del mercado- justifica sobradamente la adopción de fórmulas regulatorias más ambiciosas, especialmente en un contexto de precios desbocados y con una próxima renovación masiva de contratos.
En términos similares se pronuncia Alejandra Jacinto, abogada del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES), quien entiende que la doctrina del Supremo puede extenderse a otras herramientas de contención del mercado. Según su análisis, el razonamiento del alto tribunal -que legitima la limitación de rentas para hacer frente a contextos inflacionarios y proteger a los inquilinos- podría aplicarse a medidas como la prórroga excepcional y obligatoria de los contratos o la imposición de topes de precios, con el objetivo de evitar un aumento de los desahucios en un escenario de emergencia habitacional.
Jacinto añade que estas medidas no supondrían una novedad jurídica, ya que contarían con el respaldo de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de precedentes como los informes favorables del Defensor del Pueblo. En su opinión, el principal escollo no es legal, sino político: la escasa aplicación de las zonas tensionadas por parte de las comunidades autónomas ha dejado al Estado sin instrumentos eficaces a corto plazo, lo que convierte la prórroga forzosa o los límites obligatorios de precios en algunas de las pocas opciones con capacidad real para frenar la escalada del alquiler y su creciente uso especulativo.
Una visión más prudente es la de Virginia Jover Herrero, abogada del despacho López-Ibor, quien advierte de que la sentencia del Supremo no debe interpretarse como una autorización automática para desplegar nuevas intervenciones sin un análisis jurídico específico. A su entender, el fallo se limita a validar una medida excepcional adoptada en 2022 en un contexto muy concreto, marcado por la crisis inflacionaria derivada, entre otros factores, del encarecimiento de la energía tras la guerra en Ucrania. Por ello, recalca que "no supone un cheque en blanco para generalizar cualquier tipo de límite en el futuro".
Jover señala que cualquier nueva regulación debería contar con su propia justificación: demostrar la existencia de una situación extraordinaria, acreditar la proporcionalidad de la medida, su carácter temporal y la ausencia de efectos confiscatorios sobre el derecho de propiedad. Solo si se cumplen estas condiciones -esto es, si no se elimina la utilidad económica del inmueble ni se vacía el contenido esencial del derecho- podría defenderse su constitucionalidad. Con todo, reconoce que la sentencia del Supremo sienta jurisprudencia y amplía el margen para futuras intervenciones.
Por su parte, los sindicatos continúan analizando el alcance del fallo. Los servicios jurídicos de Comisiones Obreras estudian hasta qué punto las conclusiones del Tribunal Supremo pueden servir de base para nuevas iniciativas legislativas orientadas a garantizar el derecho de acceso a la vivienda.