(Expansión, 25-03-2026) | Fiscal
El mercado de la vivienda en España vive una situación de fuerte presión, caracterizada por el aumento continuo de los precios y la falta de oferta, lo que dificulta el acceso a una vivienda para buena parte de la población. En este contexto, los expertos coinciden en que el sistema fiscal vigente no solo no contribuye a mejorar el problema, sino que además encarece los inmuebles y frena el desarrollo de nuevas promociones.
Este análisis centró el debate en el Encuentro EXPANSIÓN Fiscal, donde se abordó el efecto de la política tributaria sobre el sector inmobiliario. En el evento participaron Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y director del máster inmobiliario de la Universidad de Barcelona; Gregorio Izquierdo, director general del Instituto de Estudios Económicos (IEE); y Juan Linares, responsable de asesoría fiscal de Ibercaja. Los tres coincidieron en criticar cómo la actual carga impositiva condiciona tanto la compra como el alquiler.
Bernardos abrió el turno con una descripción detallada de los costes que afronta un promotor, distinguiendo entre impuestos directos, exigencias normativas difíciles de cumplir y costes ocultos. Según explicó, entre promotores y desarrolladores de suelo pueden llegar a afrontar más de diez tributos, lo que, junto con las exigencias del Código Técnico de la Edificación, hace prácticamente imposible construir viviendas a precios asequibles. De hecho, señaló que en gran parte del país no es viable ofrecer viviendas por debajo de los 3.500 euros por metro cuadrado.
El economista destacó especialmente lo que denomina el "impuesto invisible": los largos plazos para obtener licencias. Puso como ejemplo Cataluña, donde los permisos pueden tardar más de dos años, generando incertidumbre, desincentivando la inversión y reduciendo la oferta. En el ámbito del alquiler, cuestionó las políticas dirigidas a proteger a los colectivos vulnerables, argumentando que han llevado a muchos propietarios a retirar sus viviendas del mercado o a endurecer los requisitos para los inquilinos. También apuntó que el elevado precio de la vivienda obliga a muchos jóvenes a depender del apoyo económico familiar, generando una transferencia creciente de recursos de padres a hijos.
Por su parte, Gregorio Izquierdo aportó una visión centrada en la eficiencia y la competitividad, afirmando que el sector inmobiliario es uno de los más regulados de la economía española. A su juicio, el problema no radica en el mercado en sí, sino en la falta de oferta y en el exceso de impuestos. Estimó que la carga fiscal supone alrededor del 25% del precio final de una vivienda, lo que dificulta el acceso para muchos ciudadanos.
Izquierdo describió además un sistema de "sobreimposición", en el que se acumulan distintos tributos -como el ITP, el IVA, el ICIO o tasas municipales-, en ocasiones sin relación directa con los servicios prestados. Criticó la falta de coordinación entre administraciones, lo que provoca que un mismo activo tribute varias veces por conceptos similares. También subrayó el desequilibrio entre lo que el Estado recauda del sector -unos 50.000 millones de euros anuales- y lo que invierte en vivienda, que apenas alcanza el 0,4% del PIB. Como solución, propuso liberalizar suelo y establecer límites fiscales que fomenten la competencia entre territorios.
Finalmente, Juan Linares ofreció la perspectiva del sector financiero, señalando que la banca ha pasado de ser un problema en crisis anteriores a convertirse en parte de la solución, gracias a mejores condiciones de financiación. Sin embargo, coincidió en que el esfuerzo financiero se ve limitado por la elevada carga fiscal, que encarece el acceso a la vivienda.
Linares destacó que los impuestos no solo afectan a la compra, sino que también reducen la oferta de alquiler al penalizar tanto la venta como el arrendamiento. Señaló además que las donaciones familiares han aumentado un 25% en los últimos cinco años, precisamente para cubrir los costes que la financiación hipotecaria no alcanza. A su juicio, el principal obstáculo ya no es tanto el crédito como la carga administrativa y fiscal. Como medidas, propuso recuperar incentivos como la deducción por vivienda habitual o la cuenta vivienda, y planteó tratar los ingresos del alquiler de forma similar a los del ahorro para favorecer el mercado.