(El País, 03-03-2025) | Mercantil, civil y administrativo
La justicia europea ha respaldado la posibilidad de que los países miembros impongan límites a las comisiones que las agencias inmobiliarias cobran por sus servicios de intermediación en la venta o alquiler de propiedades. En una sentencia emitida este jueves, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha determinado que esta medida es legal, siempre y cuando no sea discriminatoria, esté justificada por una razón de interés general y sea proporcional.
El fallo del tribunal, con sede en Luxemburgo, responde a una cuestión planteada por Eslovenia, pero sus efectos son aplicables a todos los casos similares en cualquier país de la Unión Europea. El caso proviene del Tribunal Constitucional esloveno, que está evaluando una ley nacional sobre los servicios de intermediación inmobiliaria. En Eslovenia, para la compra de un inmueble, la comisión de las agencias no puede superar el 4% del precio de venta; mientras que para el alquiler, el límite es del 4% del total de la renta mensual multiplicado por el número de meses en los que se alquila la vivienda.
En su resolución, el TJUE establece que el Derecho de la Unión no se opone a esta limitación si no es "discriminatoria", si responde a una "razón imperiosa de interés general" y si es "proporcionada". Para abordar esta cuestión, el tribunal aclara que no hay discriminación si la limitación se aplica sin importar el país de origen de la agencia inmobiliaria.
Además, el TJUE considera que esta restricción podría ser "apropiada para fomentar el acceso a viviendas adecuadas a precios asequibles", ya que la comisión probablemente se reflejaría en el precio final de venta o alquiler. Este punto es destacado especialmente en la sentencia, que subraya que la medida podría ser particularmente relevante para las personas más vulnerables, que enfrentan mayores dificultades para acceder a la vivienda. De esta forma, la medida podría contribuir a "proteger a los consumidores, proporcionando mayor transparencia en los precios y evitando que se apliquen tarifas excesivas".
El tribunal, no obstante, insta al Tribunal Constitucional esloveno, que debe decidir sobre el fondo del caso en su país, a verificar si la ley que limita las comisiones es realmente necesaria para cumplir con estos objetivos. Si no fuera así, recuerda el TJUE, se podrían explorar alternativas menos restrictivas para lograr el mismo fin. En este sentido, la sentencia señala que se debe evaluar si el legislador nacional podría haber implementado una medida más dirigida a los consumidores vulnerables y si las tarifas que las agencias inmobiliarias perciben permiten cubrir sus costos y generar un beneficio razonable.