(Expansión, 22-12-2025) | Mercantil, civil y administrativo
El alquiler encadena ya más de tres años y medio de incrementos continuados. En el último año, el precio medio de las rentas ha crecido un 7,4% interanual, hasta alcanzar los 14,10 euros por metro cuadrado al mes en noviembre, según Fotocasa. No obstante, se trata del aumento más moderado registrado en lo que va de año y, por primera vez en siete meses, no se supera la barrera de los dos dígitos. Este cambio de tendencia sugiere un posible punto de inflexión que también empieza a percibirse en Madrid y Barcelona, los mercados de alquiler más caros del país.
En Madrid, los precios comienzan a dar señales iniciales de enfriamiento. En noviembre, el alquiler anotó la subida interanual más suave de los últimos 46 meses, con un avance del 0,5%. "Aunque durante la segunda mitad de 2025 ya se habían abandonado los crecimientos superiores al 10%, el dato de noviembre es especialmente relevante. Indica que, tras tres años de máximos históricos consecutivos, uno de los mercados más tensionados podría haber alcanzado su techo, aunque todavía no se puede hablar de una corrección general", señala María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Actualmente, el precio medio del alquiler en la capital se sitúa en 21,95 euros por metro cuadrado al mes, lo que supone que una vivienda tipo de 80 metros cuadrados alcanza una renta mensual cercana a los 1.756 euros.
En Barcelona, el comportamiento ha sido algo distinto. En noviembre, los precios subieron un 2,9% interanual, aunque la moderación comenzó antes. La ciudad dejó atrás los incrementos de doble dígito en septiembre de 2023 y desde entonces ha mantenido avances más contenidos. Aun así, sigue siendo la ciudad más cara de España para alquilar, con un precio medio de 23,48 euros por metro cuadrado, lo que eleva el alquiler de un piso de 80 metros a más de 1.878 euros al mes. "Aunque comparte niveles de precios muy elevados con Madrid, Barcelona presenta una dinámica urbana e inversora diferente, marcada por una fuerte reducción de la oferta y un parque de vivienda más limitado. Esto ha propiciado una transición más temprana hacia un escenario de mayor estabilidad. La evolución del mercado apunta a una fase de moderación sostenida, más que a un nuevo ciclo de subidas intensas", explica Matos.
Para Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21, en ambas ciudades "más que un techo claro, lo que se producirá es una moderación condicionada por la capacidad adquisitiva. Cuando el alquiler se aleja demasiado de los ingresos disponibles, la demanda se vuelve más selectiva y se desplaza hacia zonas más asequibles". Eso sí, advierte de que "sin un aumento significativo de la oferta, es difícil pensar en descensos generalizados: habrá estabilidad en algunos segmentos y presión en otros".
En Madrid, los precios del alquiler han subido en noviembre en 15 de los 21 distritos analizados en comparación interanual, aunque en ninguno se superó el 10%. Los mayores incrementos se registraron en San Blas (9,9%), Moratalaz (9,4%), Hortaleza (7,1%), Carabanchel (4,6%) y Vicálvaro (3,3%), lo que refleja que las subidas más intensas se concentran en áreas periféricas.
Otros distritos también cerraron en positivo, pero con aumentos inferiores al 2%, como Ciudad Lineal (1,9%), Moncloa-Aravaca (1,9%), Latina (1,7%), Barrio de Salamanca (1,7%), Chamartín (1,4%), Villaverde (1,3%), Puente de Vallecas (1,2%), Usera (0,3%), Tetuán (0,3%) y Centro (0,2%). En este grupo se mezclan zonas dentro y fuera de la M-30.
Por el contrario, seis distritos registraron descensos de precios respecto a hace un año. Barajas encabezó las caídas (-16,3%), seguido de Villa de Vallecas (-7,1%), Chamberí (-0,5%), Arganzuela (-0,4%), Retiro (-0,2%) y Fuencarral-El Pardo (-0,2%). Este comportamiento pone de manifiesto un desgaste de la demanda con mayor capacidad económica, especialmente entre jóvenes y clases medias, que ven cómo el alquiler deja de ser asumible en numerosos barrios.
En términos de precio por metro cuadrado, Madrid ha abandonado los máximos históricos y se sitúa en 21,85 euros al mes, tras una bajada mensual del 1,9%. El distrito más caro es Centro (24,10 euros/m²), seguido de Chamberí (23,89), Barrio de Salamanca (23,76), Arganzuela (22,34), Tetuán (22,27), Chamartín (22,09), Moncloa-Aravaca (21,65), Retiro (21,55), Hortaleza (20,59) y Usera (20,48). Todos superan los 20 euros por metro cuadrado, destacando la presencia de barrios periféricos como Hortaleza y Usera, que han absorbido parte de la demanda expulsada del centro.
En el extremo opuesto, Barajas y Villa de Vallecas son los distritos más económicos, con 16,67 euros por metro cuadrado. Les siguen Moratalaz (17,20), Fuencarral-El Pardo (18,07), Vicálvaro (18,13), San Blas (18,29), Villaverde (19,35), Carabanchel (19,42), Puente de Vallecas (19,69), Ciudad Lineal (19,89) y Latina (19,99).
Estos niveles están empujando a muchos inquilinos a trasladarse a municipios del área metropolitana como Alcorcón, Leganés o Getafe, e incluso a ciudades más alejadas como Toledo o Segovia, que cuentan con buenas conexiones de transporte con Madrid.
En Barcelona, el alquiler ha aumentado en todos los distritos salvo en dos durante el último año. Las rentas han retrocedido en Horta-Guinardó (-2,8%) y Sarrià-Sant Gervasi (-1,8%), mientras que en Sants-Montjuïc se han mantenido estables. En estas zonas, "los precios han alcanzado cotas muy elevadas y es posible que la demanda esté empezando a redistribuirse hacia distritos próximos, más competitivos en precios, sin perder conectividad ni calidad de vida", apunta Matos.
En el resto de la ciudad, los precios han seguido al alza, aunque a un ritmo inferior al de Madrid. Cabe recordar que en Barcelona se aplican los topes de alquiler previstos en la Ley de Vivienda, a diferencia de Madrid. Así, los mayores incrementos se dieron en Les Corts (6,1%), Gràcia (5,9%), Eixample (4,9%), Sant Andreu (3,9%), Ciutat Vella (3,2%), Sant Martí (1,6%) y Nou Barris (0,8%).
Barcelona mantiene el precio medio más alto de España para arrendar una vivienda, superando los 20 euros por metro cuadrado en todos sus distritos. Gràcia encabeza la lista (24,46 euros/m²), seguida de Ciutat Vella (23,93), Eixample (23,88), Sant Martí (23,79), Les Corts (22,72), Sants-Montjuïc (22,65), Sarrià-Sant Gervasi (22,34), Sant Andreu (22,04), Horta-Guinardó (20,98) y Nou Barris (20,68).
Se trata de un mercado muy uniforme, donde la diferencia entre el distrito más caro y el más barato no alcanza los cuatro euros por metro cuadrado. En Madrid, en cambio, la brecha es mucho mayor, con una horquilla que va desde los 24,10 euros del Centro hasta los 16,67 de Villa de Vallecas, una distancia de 7,43 euros.
Esta divergencia se explica en gran medida por el tamaño de ambas ciudades. Barcelona, limitada geográficamente entre el mar y la montaña, cuenta con unos 100 kilómetros cuadrados y distritos muy próximos entre sí. Madrid, con una extensión cercana a los 600 kilómetros cuadrados, presenta mayores distancias entre las zonas centrales y periféricas, lo que genera una oferta más heterogénea.
Lo que sí se repite en la capital catalana es el desplazamiento de inquilinos desde el centro hacia la periferia. Municipios del interior como Sabadell y Martorell, así como localidades costeras como Mataró, Vilanova o Cunit, están registrando un notable aumento de la demanda de alquiler.