(Expansión, 31-10-2025) | Fiscal
Los ingresos obtenidos por la venta de una vivienda que se destinen a cancelar la hipoteca pueden beneficiarse de la deducción fiscal. En concreto, los contribuyentes que vendan su vivienda habitual y utilicen ese dinero para amortizar un préstamo hipotecario suscrito antes de 2013 podrán aplicar la deducción del 15% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), dentro de los límites legales establecidos.
Así lo ha determinado el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en una reciente resolución, que corrige de nuevo el criterio seguido hasta ahora por la Agencia Tributaria en la aplicación de estas deducciones, vigentes únicamente para las hipotecas sobre vivienda habitual formalizadas antes del 31 de diciembre de 2012.
El TEAC argumenta que el dinero es un bien fungible, por lo que el hecho de que el préstamo se cancele con los fondos procedentes de la venta no impide aplicar la deducción, siempre que la vivienda haya sido la residencia habitual hasta el momento de la transmisión y se cumplan el resto de los requisitos exigidos, incluyendo el límite anual de 9.040 euros.
La resolución hace referencia a un caso en el que un contribuyente, en 2018, abonó más de 1.600 euros en cuotas hipotecarias y canceló más de 100.000 euros del préstamo el mismo día en que vendió su vivienda. En su declaración del IRPF aplicó la deducción por un importe de 9.040 euros. Sin embargo, la Administración tributaria revisó su declaración y le impuso una sanción al entender que había aplicado incorrectamente la reducción.
El TEAC ha revocado tanto la sanción como la liquidación complementaria, estableciendo que "cuando una persona vende su vivienda habitual y destina parte del importe obtenido a cancelar el préstamo hipotecario que la gravaba, puede beneficiarse de la deducción por inversión en vivienda habitual, incluyendo en la base de la deducción las cantidades procedentes de la venta que se hayan empleado para dicha cancelación".
A la luz de este nuevo criterio, los expertos fiscales aconsejan a los contribuyentes en esta situación que acrediten que la vivienda fue su residencia habitual hasta el momento de la venta, verifiquen que cumplen los límites y requisitos legales, y conserven todos los justificantes de la operación: tanto los relativos a la cancelación del préstamo como los pagos de cuotas e intereses del año en que se realizó la compraventa.
Esta resolución del TEAC se suma a otras recientes que aclaran aspectos relevantes sobre las deducciones por vivienda habitual en hipotecas firmadas antes de 2013.
En una línea similar, la Dirección General de Tributos (DGT) publicó hace poco una consulta vinculante en la que confirma que el cambio de entidad bancaria no afecta al derecho a la deducción. Además, los gastos derivados de esa operación -como los de notaría, registro o las comisiones de cancelación y subrogación- también pueden incluirse en la base deducible del IRPF.