(El Economista, 20-01-2026) | Mercantil, civil y administrativo
La edificación de viviendas en España encadena su segundo trimestre de descensos y se distancia de los registros alcanzados en 2024. Entre abril y junio de 2025, el número de inmuebles cuya obra quedó oficialmente finalizada se redujo un 4,2%, hasta situarse en 22.979 viviendas, en comparación con el mismo periodo del año anterior, según los datos del último informe del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Asimismo, el total de viviendas terminadas -sumando tanto las de protección oficial como las de mercado libre- retrocedió un 0,7%, hasta las 23.796 unidades.
Este informe pone de manifiesto una evolución preocupante que viene tensionando el mercado inmobiliario desde hace varios meses y que ya se prolonga durante medio año. La demanda de vivienda se mantiene en niveles muy elevados, mientras que la escasez de oferta impulsa subidas continuas de precios, especialmente en los grandes núcleos urbanos. Según explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, las dificultades para acceder a suelo, obtener financiación, el encarecimiento de los materiales, la excesiva carga burocrática y la falta de mano de obra están limitando la capacidad productiva del sector, que no logra cubrir la demanda existente.
Esta combinación de factores se traduce en una presión constante sobre los precios. El Ministerio de Vivienda señala que el precio medio de la vivienda libre alcanzó en el segundo trimestre de 2025 los 2.094 euros por metro cuadrado, lo que supone un aumento interanual del 10,4% y el nivel más alto desde que comenzó la serie estadística en 2018. En cuanto a la comparación entre vivienda libre y protegida, el informe indica que el precio medio de la primera supera en la actualidad en un 76% al de la segunda.
La caída en la finalización de viviendas se produce además en un contexto demográfico marcado por el crecimiento de la población, que se aproxima a los 50 millones de habitantes impulsada por la inmigración. España registra hoy su mayor volumen de población y el número de hogares sigue aumentando. Factores como la movilidad laboral, los cambios en la estructura familiar y la llegada de nuevos residentes han disparado la necesidad de vivienda tanto en compra como en alquiler.
No obstante, la oferta no avanza al mismo ritmo. En las principales áreas metropolitanas, la escasez de suelo urbanizable, el encarecimiento de la financiación y la incertidumbre regulatoria en ámbitos como el alquiler o la vivienda protegida han ralentizado el desarrollo de nuevos proyectos. Esta situación repercute directamente en los precios y eleva el esfuerzo económico que deben realizar las familias.
De acuerdo con el boletín, en el segundo trimestre de 2025 el esfuerzo medio necesario para adquirir una vivienda se situó en 7,8 años de renta bruta disponible, un nivel similar al registrado en 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. En paralelo, el número de hipotecas para la compra de vivienda experimentó un notable repunte interanual en ese mismo periodo, con 123.284 préstamos concedidos, un 32% más que un año antes.
Desde Fotocasa, María Matos advierte de que la falta estructural de viviendas a precios asequibles sigue siendo uno de los principales obstáculos del mercado. A su juicio, la dificultad para encontrar inmuebles ajustados al presupuesto del comprador se intensificará en 2026, especialmente entre quienes dependen de financiación, lo que mantendrá la presión alcista sobre los precios y llevará a parte de la demanda a retrasar sus decisiones de compra.
Para hacer frente a esta situación, el sector señala la necesidad de generar más suelo, un proceso que actualmente puede prolongarse entre 10 y 20 años antes de que los nuevos desarrollos estén listos. En este sentido, reclaman la aprobación definitiva de una nueva Ley del Suelo que permita agilizar los trámites.
Dado que se trata de una solución a largo plazo, los expertos plantean alternativas más inmediatas, como aumentar la densidad vertical mediante la elevación de edificios existentes con varias plantas adicionales. Según Ignacio de la Torre, socio y economista jefe de Arcano Partners, esta opción permitiría incrementar la oferta en un plazo aproximado de dos años y, además, facilitaría que más personas pudieran residir en zonas céntricas sin verse obligadas a desplazarse a la periferia.