(Expansión, 02-07-2025) | Fiscal
La Dirección General de Tributos (DGT) ha publicado una consulta vinculante de gran relevancia. Según este criterio, adquirir una vivienda "sobre plano" -mediante pagos anticipados durante su fase de promoción- no cumple con las condiciones necesarias para mantener las reducciones fiscales del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) aplicables a la herencia de una empresa familiar. El organismo insiste en la necesidad de una "reinversión y materialización inmediata" del valor heredado, requisito esencial para conservar el beneficio fiscal.
El caso planteado se refiere a una persona que, tras heredar participaciones de una empresa y aplicar la reducción establecida en el artículo 20.2.c) de la Ley del ISD, vendió dichas participaciones y reinvirtió el dinero en fondos de inversión, operación que en su momento fue aceptada por la propia DGT. Ahora, la consultante desea destinar parte de esos fondos a la compra de una vivienda en fase de construcción, realizando pagos a cuenta hasta su escrituración definitiva.
La DGT recuerda que el requisito de mantenimiento no exige conservar los bienes originales heredados, sino mantener el valor recibido. Esto permite cambiar de activo, siempre que ese valor se reinvierta y se materialice de forma inmediata en otros bienes que permanezcan en el patrimonio durante los diez años posteriores al fallecimiento del causante. La clave está en que esa reinversión pueda ser identificada y comprobada en todo momento.
En este contexto, la DGT concluye que los pagos anticipados para la compra de una vivienda en promoción no cumplen con dicho requisito. La razón es que, al destinarse a una futura adquisición, no se puede acreditar ni identificar claramente que el valor ya forma parte del patrimonio en un activo tangible y concreto. Si no se cumple esta exigencia, se pierde el derecho a la reducción fiscal aplicada inicialmente, lo que implica tener que abonar el impuesto correspondiente junto con los intereses de demora.
En cambio, si la compraventa de la vivienda se realizara de forma inmediata -es decir, con la entrega efectiva del inmueble y su incorporación al patrimonio- sí se cumpliría la condición. En ese caso, el valor de adquisición de la vivienda se consideraría como base para el mantenimiento, permitiéndose además destinar fondos adicionales a mejoras que aumenten su valor de adquisición.
Por último, la DGT aclara que la venta de otros bienes del patrimonio personal de la consultante, no procedentes de la herencia, no afecta al cumplimiento del requisito respecto al patrimonio heredado. Este criterio pone de relieve la importancia de una trazabilidad clara y de la materialización efectiva e inmediata del valor heredado para mantener los beneficios fiscales del ISD.