(El Economista, 28-10-2025) | Fiscal
El mercado inmobiliario español se caracteriza por una demanda muy elevada que supera con creces la oferta disponible, tanto de vivienda nueva como de segunda mano. Este desequilibrio, unido a una alta carga fiscal, dificulta especialmente el acceso de los jóvenes a la propiedad, según el Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria (UFV).
El informe señala que "si un joven consigue ahorrar lo suficiente para comprar una vivienda de 300.000 euros -si logra encontrar una por ese precio-, deberá disponer además de entre 18.000 y 30.000 euros adicionales para impuestos". En el caso de las viviendas nuevas se aplica un IVA del 10%, mientras que las de segunda mano están sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y el 13%, dependiendo de la comunidad autónoma.
Los economistas del observatorio advierten de que, con los precios actuales, esta carga impositiva puede ser decisiva e impedir que muchos ciudadanos, especialmente jóvenes y familias de ingresos medios, puedan comprar una vivienda. "Estos impuestos elevan notablemente el esfuerzo financiero necesario y, en la práctica, bloquean el acceso a la vivienda para buena parte de la población. El intervencionismo y la elevada presión fiscal actúan claramente en su contra", subrayan.
El análisis recuerda también los datos del Instituto de Estudios Económicos (IEE), que sitúan a España entre los países de la UE con mayor presión fiscal sobre la vivienda, por encima de la media de la OCDE. El tipo marginal efectivo sobre la vivienda en propiedad alcanza en España el 30,3%, frente al 9,7% de la OCDE y el 6,5% de la UE. En el caso del mercado del alquiler, la diferencia es aún mayor: el tipo marginal efectivo se eleva al 44%, mientras que en la OCDE es del 32% y en la UE del 31%.
Por su parte, el portal Pisos.com alertó recientemente de que la rentabilidad del alquiler ha caído por debajo del 5% en diez capitales de provincia, entre ellas Málaga, Bilbao y San Sebastián. En promedio, los propietarios obtienen una rentabilidad anual del 6,85%, equivalente a unos 14.893 euros brutos al año.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales español solo es más bajo que el de Bélgica y Reino Unido, y a él hay que sumar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la formalización de las hipotecas. Este tributo fue reafirmado tras la sentencia del Tribunal Supremo de 2018, que dio lugar a una modificación legal para determinar quién debía asumirlo.
"Todo ello, muestra la gran carga fiscal ligada al mercado de la vivienda" concluyen los analistas de la Francisco de Vitoria que proponen un total de nueve medidas para poner solución al problema actual de la vivienda: ampliar el suelo urbanizable, reducir la burocracia, revisar la normativa medioambiental, fomentar que las compañías inmobiliarias aumenten de tamaño, evaluar los efectos de las políticas de control de precios y las cuotas de vivienda protegida, adecuar el diseño urbanístico a las necesidades reales, reforzar la seguridad jurídica del mercado, analizar una reducción de impuestos y promover un marco de actuación equilibrado sobre este mercado.