(El Economista, 07-01-2026) | Mercantil, civil y administrativo
El Tribunal Supremo ha establecido que para solicitar una rebaja en la renta de un local comercial no es suficiente invocar de forma genérica las dificultades sufridas por un sector a raíz de una crisis general, como ocurrió durante la pandemia de la Covid-19. Es imprescindible demostrar de manera concreta el daño económico sufrido, mediante informes periciales o una contabilidad fiable que permita comparar la situación del negocio antes y después de la crisis, según recoge la sentencia dictada el 18 de diciembre de 2025.
La resolución, redactada por la magistrada Parra Lucán, descarta que el carácter notorio de una pandemia sea motivo suficiente para reducir automáticamente el alquiler. Aunque reconoce que las restricciones de aforo y horarios impuestas por las autoridades supusieron un cambio relevante e inesperado de las circunstancias, subraya que ello no justifica por sí solo la modificación de un contrato vigente.
El fallo precisa que la alteración de las circunstancias debe alcanzar una intensidad tal que aumente de forma significativa el riesgo de que el contrato pierda su finalidad o rompa por completo el equilibrio entre las prestaciones de ambas partes. No basta con una simple disminución de beneficios, sino que debe acreditarse un impacto que afecte de manera directa a la base económica sobre la que se pactó el arrendamiento.
En este sentido, el Supremo insiste en la necesidad de probar un perjuicio económico real y específico en la relación contractual concreta, reforzando así la aplicación restrictiva de la cláusula rebus sic stantibus. A falta de pruebas sólidas que demuestren la destrucción de la base económica del negocio, prevalece el principio general de que los contratos deben cumplirse en los términos acordados.
La sentencia recuerda además un pronunciamiento anterior de junio de 2014, en el que se señalaba que una crisis económica general puede constituir un punto de partida para apreciar un cambio de circunstancias, pero que no es suficiente por sí sola sin analizar su impacto efectivo en el contrato afectado.
Asimismo, el Alto Tribunal aclara que esta cláusula solo puede aplicarse cuando el riesgo derivado de la alteración no haya sido asumido, expresa o implícitamente, por las partes. Si los hechos forman parte de los riesgos normales de la actividad empresarial, no procede la revisión del contrato.
El caso concreto se originó cuando el arrendatario de un local de hostelería en Leganés solicitó una reducción del alquiler de entre un treinta y un cincuenta por ciento, alegando que las limitaciones sanitarias alteraron de forma imprevisible las condiciones del negocio. Aunque un juzgado de primera instancia estimó inicialmente su demanda, la Audiencia Provincial de Madrid revocó esa decisión al considerar insuficiente la prueba aportada.
El Supremo destaca que el demandante no presentó un informe pericial económico sólido y que la documentación contable aportada presentaba errores, contradicciones y falta de precisión, lo que impedía una comparación fiable entre la situación del negocio antes y después de la pandemia.
Otro elemento clave para desestimar el recurso fue la conducta previa del arrendatario. El tribunal considera especialmente relevante que quien ya venía incumpliendo el contrato antes de la crisis sanitaria no pueda ampararse posteriormente en la cláusula rebus sic stantibus para reducir la renta. Según concluye la sentencia, esta figura jurídica no puede utilizarse para justificar o corregir incumplimientos derivados de conflictos ajenos a la pandemia.