(El País, 07-11-2025) | Fiscal
Los contribuyentes que compraron su vivienda antes de 2013 y que hasta ahora venían aplicando la antigua deducción por inversión en vivienda habitual disponen de una nueva oportunidad para reducir su IRPF. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, ha modificado el criterio que la Agencia Tributaria mantenía desde hace años y ha determinado que la cancelación del préstamo hipotecario con el dinero obtenido por la venta de la vivienda también puede formar parte de la base deducible en el impuesto sobre la renta.
La resolución, publicada en octubre, unifica doctrina y abre la posibilidad de que muchos contribuyentes reclamen devoluciones por no haberse deducido la amortización final del préstamo en ejercicios anteriores. Según el asesor fiscal Daniel Armendáriz, de TaxDown, "este cambio del TEAC corrige años de interpretaciones demasiado restrictivas y puede suponer devoluciones superiores a 1.000 euros para numerosos contribuyentes".
El nuevo criterio afecta directamente a miles de personas. En 2023 -último ejercicio con datos disponibles- más de 2,7 millones de declarantes se beneficiaron del régimen transitorio y aplicaron esta deducción en su IRPF. Aunque la medida fue eliminada en 2013, muchas hipotecas firmadas antes de esa fecha siguen vigentes, lo que mantiene el derecho a aplicar el beneficio fiscal. El coste para Hacienda ese año superó los 2.000 millones de euros.
Durante décadas, la deducción por vivienda habitual fue uno de los incentivos fiscales más extendidos en España. Permitía restar del IRPF el 15% de las cantidades pagadas anualmente para la compra o financiación de la vivienda principal, hasta un máximo de 9.040 euros por ejercicio. Tras su eliminación en 2013, se mantuvo un régimen transitorio para quienes hubieran adquirido su casa antes de esa fecha, que permite seguir deduciendo tanto capital como intereses, con un límite máximo de 1.356 euros al año.
Hasta ahora, Hacienda consideraba que el derecho a deducir desaparecía al vender la vivienda. Según su interpretación, si el propietario utilizaba parte del importe de la venta para liquidar la hipoteca pendiente, esa cantidad no podía incluirse en la deducción, ya que se entendía que formaba parte del proceso de transmisión y no de una inversión en vivienda habitual. En consecuencia, solo se admitían deducciones por las cuotas abonadas hasta el día anterior a la venta, quedando fuera la amortización final.
El TEAC ha corregido ahora esta visión. En su resolución, establece que la cancelación del préstamo con el dinero procedente de la venta también debe considerarse inversión deducible, siempre que se cumplan los requisitos del régimen transitorio. El tribunal sostiene que el origen de los fondos es irrelevante, ya que el destino del dinero sigue siendo el mismo: amortizar la hipoteca de la vivienda habitual. Por ello, el tratamiento fiscal debe ser igual, tanto si el préstamo se cancela con ahorros propios antes de la venta como si se liquida el mismo día con el importe recibido.
Desde este nuevo criterio, quienes vendan una vivienda comprada antes de 2013 y utilicen el dinero para cancelar su hipoteca podrán incluir esa cantidad en la base de deducción del ejercicio correspondiente. Además, según TaxDown, será posible revisar los ejercicios no prescritos (2021 a 2024) mediante declaraciones rectificativas, siempre que se aporten los justificantes necesarios. Los años anteriores, en cambio, ya no podrán modificarse al haber pasado el plazo legal de cuatro años.
En la práctica, esta resolución puede suponer ahorros de hasta 1.356 euros por año, dependiendo de las cantidades amortizadas y los límites aplicables. Por ejemplo, un contribuyente que en el año de la venta pagó 3.000 euros en cuotas y destinó 6.040 euros del precio de venta a cancelar el préstamo, antes solo podía deducirse por los 3.000 euros. Con el nuevo criterio, la base deducible asciende a 9.040 euros, lo que eleva su deducción de 450 a 1.356 euros.