(Expansión, 13-05-2026) | Fiscal
La Dirección General de Tributos (DGT) ha fijado un nuevo criterio con importantes consecuencias para las operaciones inmobiliarias en España. El organismo considera que quien compra un inmueble y pasa a formar parte de una comunidad de propietarios responde solidariamente de las deudas tributarias de esa comunidad, incluso aunque dichas obligaciones fiscales se hubieran generado antes de la adquisición. Hasta ahora, el mercado manejaba una interpretación más protectora para el comprador. Sin embargo, la DGT sostiene que la responsabilidad solidaria prevista en el artículo 42.1.b) de la Ley General Tributaria (LGT) afecta a cualquier integrante de la comunidad de propietarios, sin importar cuándo se originaron las deudas tributarias cuya derivación reclama Hacienda.
El criterio tiene especial relevancia en ámbitos como el de los centros comerciales, donde las comunidades de propietarios suelen desarrollar actividades económicas, por ejemplo mediante el alquiler de zonas comunes o aparcamientos. Según explican Ricardo García-Borregón y Emma Sevajol, del área de Derecho Financiero y Tributario de Ashurst, la cuestión era clave para determinar si un comprador podía acabar asumiendo "contingencias históricas" detectadas por la Agencia Tributaria tras una inspección o procedimiento de revisión.
La DGT apoya su interpretación en principios del Código Civil, al entender que formar parte de una comunidad implica asumir tanto derechos como obligaciones. De este modo, cuando se produce la sustitución de un propietario, el nuevo adquirente se incorpora a la comunidad en función de la cuota adquirida y, con ello, acepta también las cargas asociadas a esa posición.
Para los especialistas de Ashurst, este cambio de criterio genera incertidumbre. Consideran discutible que se utilicen argumentos propios del ámbito civil para justificar una responsabilidad tributaria que, a su juicio, debería regirse por criterios autónomos. Además, advierten de que esta interpretación puede acarrear efectos especialmente gravosos para el comprador, situándolo en una posición de mayor vulnerabilidad incluso que quien adquiere una empresa.
A diferencia de lo que sucede en las transmisiones de negocios o actividades económicas, donde el adquirente puede solicitar a Hacienda un certificado que limite o excluya su responsabilidad futura, ese mecanismo de protección no existe en el caso de las comunidades de propietarios. Esto deja al inversor expuesto a posibles deudas fiscales desconocidas y generadas por terceros antes de la compra.
Con este nuevo escenario, la prudencia pasará a ser un elemento esencial en cualquier operación inmobiliaria. El criterio obligará a llevar a cabo procesos de due diligence fiscal mucho más exhaustivos sobre la comunidad de propietarios y sobre todos los ejercicios no prescritos, en lugar de limitarse únicamente al inmueble concreto objeto de adquisición.
Los expertos alertan además de que esta nueva doctrina tendrá un impacto directo en la duración y el coste de las transacciones. Los compradores se verán forzados a reforzar su protección mediante cláusulas contractuales de reembolso o recurriendo a seguros de manifestaciones y garantías (W&I) para cubrir riesgos fiscales que hasta ahora no se contemplaban en este tipo de operaciones.