(Expansión, 30-04-2026) | Mercantil, civil y administrativo
El Congreso de los Diputados rechazó el martes el real decreto-ley que permitía ampliar automáticamente durante dos años los contratos de alquiler que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027, limitando además las subidas de precio al 2%.
La negativa de la Cámara Baja, con los votos en contra de PP, Vox y Junts, genera ahora una situación jurídica compleja que, según juristas y expertos inmobiliarios, probablemente acabará resolviéndose en los tribunales. Quedan sin respuesta cuestiones clave, como qué sucede con los inquilinos que pidieron la prórroga por burofax durante la vigencia del decreto y no recibieron contestación; si la medida se aplicaría también a contratos que vencen después del 28 de abril; o si sigue vigente el límite del 2% en las subidas.
El Gobierno calcula que cerca de un millón de contratos expirarán entre este año y el próximo, lo que implica que muchos inquilinos pudieron solicitar la prórroga entre el 20 de marzo y el 28 de abril. Aunque no hay cifras exactas, se estima que podrían haberse presentado cientos de miles de solicitudes. Incluso el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 llegó a recordar por carta a grandes propietarios que debían aceptar dichas prórrogas, pese a las distintas interpretaciones existentes y a la posibilidad de que el asunto termine en el Tribunal Supremo.
La incertidumbre generada por la aprobación y posterior derogación del decreto, así como los intentos del Gobierno de renegociarlo, ya estaría afectando a un mercado del alquiler que sufre una reducción de la oferta. Esta situación se atribuye, en parte, a la percepción de falta de protección para los propietarios y a los límites de precios introducidos por la Ley de Vivienda de 2023. Algunos expertos señalan que esta inseguridad puede hacer que ciertos inversores duden antes de comprar viviendas para alquilar, mientras que otros podrían inclinarse por la compra con hipoteca como opción más estable. El abanico de situaciones es amplio debido a los plazos y al planteamiento del decreto, lo que ha dado lugar a interpretaciones diversas entre especialistas.
En el caso de los inquilinos que solicitaron la prórroga sin obtener respuesta, durante la vigencia del decreto el Gobierno instó a los propietarios a aceptar todas las peticiones enviadas por burofax, siempre que el contrato no venciera después del 31 de diciembre de 2027. Sin embargo, algunas entidades recomendaron esperar a la votación en el Congreso antes de contestar. Tras la derogación, hay quienes consideran que los propietarios pueden rechazar esas solicitudes, mientras que otros opinan que las peticiones realizadas dentro del periodo de vigencia deben entenderse como válidas, incluso sin respuesta expresa.
Cuando el propietario sí aceptó la prórroga por escrito durante ese periodo, existe consenso en que dicha ampliación se mantiene. En general, se considera que solo tendrían derecho a la prórroga quienes la solicitaron entre el 20 de marzo y el 28 de abril. Aun así, hay situaciones en las que el propietario podría negarse, como la existencia de un acuerdo distinto, la firma de un nuevo contrato, la necesidad de recuperar la vivienda para uso propio o un pacto para renovar con un precio inferior.
Otra cuestión controvertida es qué contratos pueden acogerse a la prórroga. No está claro si afecta únicamente a los que vencían durante la vigencia del decreto o también a los que finalizan después, siempre que la solicitud se hiciera en plazo. Esto podría dar lugar a litigios, ya que se debate si la derogación tiene efectos desde el momento en que se produce o si anula también los efectos generados mientras la norma estaba en vigor.
Algunos expertos sostienen que la prórroga solo sería aplicable a contratos que vencían mientras el decreto estaba vigente, ya que las solicitudes sobre contratos posteriores se basarían en una expectativa que no genera un derecho automático. Otros defienden que cualquier contrato con vencimiento anterior al 31 de diciembre de 2027 debería verse afectado si la solicitud se realizó dentro del periodo establecido. Respecto al límite del 2% en las subidas de alquiler, se entiende que, si se aplicó durante la vigencia del decreto, esa actualización se mantiene, aunque no tendrá efectos en el futuro.
Ante esta situación de incertidumbre, se recomienda a los propietarios que no aceptaron la prórroga que comuniquen su rechazo, pero intentando alcanzar acuerdos para evitar procesos judiciales largos, que podrían durar al menos un año. También se advierte de que incluso los casos en los que hubo aceptación expresa podrían acabar en los tribunales, al interpretarse como acuerdos válidos independientemente de la derogación de la norma. Por ello, el sector inmobiliario insiste en la necesidad de que el Gobierno aclare cuanto antes estas dudas para evitar un posible colapso judicial en los próximos meses.