(Expansión, 01-10-2026) | Mercantil, civil y administrativo
Las asociaciones empresariales, portales inmobiliarios y distintos expertos del sector han advertido de posibles efectos negativos sobre el mercado del alquiler si salen adelante los dos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno. Entre sus principales preocupaciones figuran un aumento de la incertidumbre regulatoria, una reducción de la oferta de viviendas destinadas al alquiler, una posible subida de las rentas y un menor interés por desarrollar nuevas promociones residenciales destinadas al arrendamiento. Estas valoraciones se producen antes de la votación de las medidas en el Congreso.
Desde el ámbito de la inversión inmobiliaria se apunta a una posible pérdida de atractivo del mercado residencial español. Antonio de la Fuente, responsable de Living de Colliers, considera que los cambios normativos transmiten a los inversores institucionales una percepción de inestabilidad regulatoria y advierte de que las nuevas medidas podrían dificultar la resolución judicial de determinados procedimientos de desahucio. En su opinión, las restricciones al capital privado pueden reducir la creación de nueva oferta y contribuir a agravar el déficit de vivienda existente.
También desde el sector promotor se señala un posible impacto sobre los proyectos destinados al alquiler. Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), asegura que algunos asociados con promociones de built-to-rent ya estarían valorando trasladar estos proyectos al mercado de compraventa. Según su valoración, las nuevas reglas pueden frenar el desarrollo de promociones destinadas específicamente al alquiler. El representante de los promotores considera además que las medidas se centran en problemas inmediatos y lamenta que el texto finalmente aprobado no incorpore determinadas modificaciones de la Ley del Suelo que, según el sector, podrían haber facilitado la puesta en marcha de viviendas actualmente bloqueadas.
La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) también alerta de una posible reducción de la inversión, que podría afectar no solo a grandes fondos sino también a pequeños inversores. Su presidente, José María Alfaro, señala que algunas de las limitaciones previstas alcanzan a entidades cuya actividad incluye la adquisición de inmuebles, con las excepciones contempladas en la norma. Desde su perspectiva, esta situación podría desincentivar operaciones destinadas a rehabilitar viviendas y reincorporarlas posteriormente al mercado del alquiler estable.
Otra de las principales preocupaciones del sector es el posible descenso de la oferta procedente de propietarios particulares, que constituyen la mayor parte del parque de viviendas en alquiler. María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, sostiene que el aumento de las obligaciones para los arrendadores y los cambios regulatorios pueden hacer que algunos propietarios se planteen abandonar el alquiler residencial. Según estudios citados por la experta, una parte de los propietarios con contratos próximos a finalizar contempla vender sus inmuebles o destinarlos a otras modalidades de alquiler.
Desde Idealista también cuestionan que medidas como la ampliación de la duración de los contratos o las limitaciones sobre la actualización de las rentas puedan contribuir por sí mismas a incrementar el número de viviendas disponibles. Francisco Iñareta sostiene que estas disposiciones podrían tener el efecto contrario al buscado si reducen los incentivos de los propietarios para mantener sus inmuebles en el mercado residencial. El portal inmobiliario vincula esta situación con experiencias anteriores de regulación de los alquileres, aunque se trata de una interpretación del sector sobre los posibles efectos de la nueva normativa.
En cuanto a los precios, los representantes del mercado inmobiliario advierten de que una eventual reducción de la oferta podría aumentar la competencia entre los demandantes por las viviendas disponibles. María Matos señala que, si disminuye el número de inmuebles en alquiler mientras la demanda se mantiene elevada, aumentaría la presión sobre las rentas y sobre las condiciones de acceso. A ello se añadiría, según esta interpretación, el efecto de unos costes de financiación más elevados, que podrían dificultar el acceso a la vivienda en propiedad y mantener parte de la demanda en el mercado del alquiler.
Las organizaciones que representan a propietarios y empresas del sector también cuestionan el grado de seguridad jurídica de las nuevas medidas. Asval, que agrupa a distintos perfiles de propietarios e inversores residenciales, considera que determinadas disposiciones pueden afectar al derecho de propiedad, la libertad de empresa y otros principios jurídicos. Estas afirmaciones constituyen la valoración de la asociación sobre la compatibilidad y los efectos de las medidas.
También existen dudas sobre la aplicación práctica de algunos mecanismos previstos en los decretos, especialmente las compensaciones económicas vinculadas a la suspensión de determinados desahucios. Desde el sector inmobiliario se plantea cómo se tramitarán estos pagos, qué Administración asumirá el coste, qué presupuesto se utilizará y cuánto tiempo tendrá que esperar el propietario para recibir la compensación. Estas cuestiones serán relevantes para determinar el impacto efectivo de las nuevas medidas sobre los arrendadores.