(La Vanguardia, 22-10-2026) | Mercantil, civil y administrativo
Los créditos públicos sin intereses que permiten financiar hasta el 20% de la entrada para comprar la primera vivienda habitual podrían contribuir a elevar aún más los precios, según advierte la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) en un informe publicado este miércoles. El estudio examina los dos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno en una segunda ronda de medidas, que se someterán a convalidación en la Diputación Permanente del Congreso la semana de la huelga general del 11 de noviembre. Los autores concluyen que algunas de las iniciativas pueden perjudicar a determinados colectivos en un mercado que ya presenta importantes dificultades de acceso.
El informe, elaborado por los economistas Fernando Pinto Hernández y Santiago Calvo, identifica quiénes podrían beneficiarse de las nuevas medidas y quiénes podrían salir perjudicados, tanto en materia de alquiler como de fiscalidad y compra de vivienda. Sobre el programa conocido como «Tu Casa», que ofrece préstamos al 0% para financiar la entrada de una vivienda, Fedea advierte de que, al impulsar la demanda en un mercado con una oferta limitada, buena parte de la ayuda podría trasladarse a los precios. Además, las viviendas adquiridas mediante este mecanismo quedarían sujetas de forma permanente a un precio máximo de reventa actualizado conforme al IPC. Esto supondría renunciar a la revalorización futura de todo el inmueble y, según los autores, podría llevar a los compradores a decantarse por zonas con menores perspectivas de apreciación.
La fundación considera que las medidas del Ejecutivo no resuelven el principal problema estructural del mercado inmobiliario: la escasez de viviendas disponibles en las zonas donde se concentra la demanda. Aunque el decreto incorpora instrumentos para facilitar la financiación de nuevas promociones, sus efectos no serían inmediatos. Tampoco aborda los obstáculos que ralentizan la conversión del suelo en viviendas, como los trámites urbanísticos, los prolongados plazos administrativos y la falta de suelo urbanizado en las áreas con mayor presión residencial.
Fedea recuerda que España acumula un déficit estimado de 750.000 viviendas, según el Banco de España. La diferencia entre la creación de hogares y la construcción de inmuebles también evidencia el desequilibrio: en 2025 se formaron alrededor de 240.000 hogares netos, frente a unas 92.000 viviendas terminadas. Para los autores, reforzar la protección de quienes ya disponen de una vivienda no basta para solucionar las dificultades de quienes intentan acceder por primera vez al mercado.
El informe también cuestiona los incentivos fiscales previstos para los propietarios que reduzcan el precio del alquiler. En concreto, critica que las rebajas del IRPF dependan de determinados tramos de reducción de la renta inicial, una fórmula que podría generar diferencias fiscales desproporcionadas y condicionar las decisiones de los arrendadores. Entre los posibles efectos, señala que algunos propietarios podrían optar por congelar el alquiler o reducirlo más de un 5% para beneficiarse de una deducción superior. Los economistas advierten, además, de que las desgravaciones fiscales para los inquilinos pueden estimular la demanda, pero no contribuyen directamente a incrementar la oferta de viviendas.
En conjunto, Fedea alerta de que parte de los recursos públicos destinados a facilitar el acceso a la vivienda podría terminar beneficiando también a propietarios y vendedores, sin solucionar de manera estructural el problema de la asequibilidad.
El análisis es especialmente crítico con el decreto que modifica la duración de los contratos de alquiler, establece prórrogas sucesivas obligatorias para el arrendador -de cinco años cuando es una persona física y de siete cuando se trata de una persona jurídica- y contempla indemnizaciones de al menos doce mensualidades en determinados casos de no renovación. La norma ya está en vigor, aunque no cuenta con los apoyos necesarios para su convalidación en el Congreso.
Según los autores, estas obligaciones pueden desincentivar la puesta de viviendas en alquiler y favorecer que algunos propietarios opten por venderlas o destinarlas a otras modalidades de arrendamiento. El impacto podría ser especialmente relevante entre los pequeños arrendadores, ya que, de acuerdo con los datos del Banco de España citados en el informe, el 76,1% de los particulares que alquilan una vivienda solo dispone de un inmueble destinado a este fin.
Pinto y Calvo consideran que la norma puede ofrecer mayor protección y seguridad a los inquilinos que ya tienen un contrato, pero también dificultar el acceso a quienes buscan una vivienda de alquiler, al reducir potencialmente la oferta disponible.
No obstante, Fedea reconoce que algunas medidas del primer paquete de iniciativas pueden tener efectos positivos a corto plazo. El programa «Tu Casa», por ejemplo, podría aliviar el coste financiero inicial de los hogares que quieren comprar una vivienda y ayudarles a superar una de las principales barreras para acceder a la financiación privada. Asimismo, la fundación considera necesarias las ayudas dirigidas a promotores y constructores para ampliar el parque inmobiliario. También destaca la importancia de proteger a los inquilinos vulnerables para evitar situaciones de desahucio como la de Maricarmen.