(Expansión, 19-07-2024) | Mercantil, civil y administrativo
El mercado de la vivienda sufrió una desaceleración en 2023 que se extenderá, al menos, hasta mediados de este año, justo antes de lo que algunos expertos prevén como un nuevo auge. La principal causa fue la demanda, que se mostró reacia a comprar debido a la subida de los tipos de interés, lo que encareció las hipotecas, y al aumento de los precios. A pesar de esta ligera moderación del mercado, la realidad inmobiliaria sigue siendo muy compleja, con una oferta limitada que no puede satisfacer la demanda.
Esto explica la continua reducción de la oferta de viviendas en venta, conocida como stock: en el segundo trimestre de este año, la oferta fue un 6% menor que en el mismo periodo de 2023, según datos del portal inmobiliario Idealista. Además, esta es solo una de las muchas disminuciones de la oferta que se han producido en los últimos años. En el primer trimestre del año pasado, la caída interanual fue del 12%, y las cifras negativas han continuado desde entonces.
El problema es aún mayor en las grandes ciudades, las zonas más demandadas por ser los principales focos de empleo. En Valencia la oferta cayó un 21%, en Barcelona un 17%, al igual que en Zaragoza, y en Madrid un 15%. Además, la disminución de la oferta en toda la Comunidad de Madrid también es significativa. La combinación de los altos precios en la capital y la falta de oferta ha llevado a los compradores a buscar vivienda en la periferia, provocando una caída generalizada en la región.
Los efectos de una oferta insuficiente son graves, ya que aunque la demanda ha disminuido en los últimos meses, lo ha hecho en menor medida. Esta diferencia entre oferta y demanda provoca una presión al alza en los precios, en un momento en que a las rentas más bajas les resulta difícil acceder al mercado de compra de vivienda. Las previsiones, no obstante, son optimistas, ya que el fin de las subidas de tipos relajará los préstamos hipotecarios, haciéndolos más accesibles y con menores intereses. Según datos del mismo portal inmobiliario, el precio de la vivienda en venta en España alcanzó su máximo histórico, llegando a los 2.138 euros por metro cuadrado.
Es importante destacar que estos datos se refieren exclusivamente a la vivienda de segunda mano, pero aun así son significativos: cuatro de cada cinco operaciones de compraventa en España son de vivienda usada. Estos datos difieren mucho de los de hace quince años, cuando la alta actividad promotora hacía que la obra nueva estuviera muy cerca en cuanto a compraventas con la de segunda mano. La escasa promoción inmobiliaria actual también contribuye a la disminución del stock. Aunque los compradores suelen preferir vivienda nueva, hay tan poca disponible que es muy cara y demandada, por lo que muchos se ven obligados a optar por el mercado de segunda mano. Al menos en este sentido, 2023 ofreció un pequeño respiro: el Informe sobre el stock de vivienda nueva 2023, publicado el mes pasado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, revela un ligero aumento de la oferta el año pasado, después de 14 años consecutivos de caídas, situándose a finales de 2023 en 447.691 viviendas sin vender.
En cuanto a las capitales, las de Castilla y León son las más afectadas por la pérdida de stock. Ávila lidera la lista con una caída del 30%, seguida por Burgos (30%), Zamora (25%) y León (24%). Sin embargo, en términos absolutos, estas ciudades tienen mucha menos vivienda en venta que las grandes capitales, por lo que estos descensos porcentuales no son tan significativos en número de viviendas. Por el contrario, solo cinco capitales tienen más oferta que hace un año, con aumentos que van desde el 1% en San Sebastián hasta el 15% en Girona.
En cuanto a las provincias, las mayores caídas también se han registrado en Ávila, al igual que en las capitales; en Asturias, en Cantabria y en Guadalajara, todas ellas han perdido un 19% de su oferta total de vivienda usada. Mientras tanto, solo Cuenca (2%), Girona (6%) y Alicante (7%) han conseguido tener más viviendas usadas en venta que hace un año.