(Expansión, 04-11-2025) | Fiscal
La protección de los propietarios de viviendas en alquiler en España ha recibido un nuevo golpe, esta vez desde los tribunales. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha dictado recientemente una resolución que obliga a estos contribuyentes a declarar en el IRPF como ingresos las rentas impagadas por sus inquilinos cuando dejan de abonar el alquiler, es decir, en casos de inquiokupación.
El TEAC sostiene que la normativa establece que "los rendimientos del capital inmobiliario se imputarán al periodo impositivo en que sean exigibles por su perceptor", sin importar si se han cobrado efectivamente o no. Aunque la resolución se refiere a una arrendadora residente en Suiza que tributaba por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), los expertos consultados por EXPANSIÓN aclaran que el mismo criterio se aplica también a los propietarios nacionales, quienes deben incluir esos ingresos en su IRPF.
La decisión llega en un contexto especialmente delicado para los arrendadores, tras la prórroga del decreto antidesahucios aprobada por el Gobierno, que suspende los desalojos a cambio de compensaciones económicas. Los propietarios denuncian que dichas indemnizaciones son muy inferiores al valor real de los inmuebles en el mercado.
Esta falta de protección ha llevado a muchos dueños a desistir de reclamar los impagos y optar por vender sus viviendas "a precios que en ocasiones apenas alcanzan el 50% de su valor real", explica Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario idealista. Según datos de la plataforma, durante el tercer trimestre del año se pusieron a la venta más de 23.000 viviendas ocupadas ilegalmente, el 39% de ellas en Cataluña, una comunidad donde las políticas en favor de los inquilinos morosos y los okupas han sido más frecuentes. Se estima que buena parte de estos inmuebles estarían afectados por la inquiokupación.
José María Salcedo, abogado fiscalista y socio de Salcedo Tax Litigation, señala a EXPANSIÓN que esta resolución reactiva un debate que el Tribunal Supremo ya trató en 2021. Sin embargo, puntualiza que "en aquel momento el fenómeno de la inquiokupación no tenía la magnitud actual, ni el número de casos que se registran hoy".
Según Salcedo, la decisión del TEAC impone un doble perjuicio a los arrendadores: por un lado, pierden los ingresos del alquiler -que para muchos pequeños propietarios representan una parte esencial de su renta-, y por otro, se ven obligados a declarar como ingresos en su declaración del IRPF unas cantidades que no han llegado a percibir, lo que incrementa artificialmente su carga fiscal.
Aunque la Ley del IRPF prevé que, si el cobro de una renta está pendiente de resolución judicial, las cantidades no percibidas se imputen al ejercicio en que la sentencia sea firme, este principio no se aplica cuando el propietario tenía derecho a cobrar una mensualidad concreta que no se ha pagado. En esos casos, se considera simplemente una deuda impagada.
En ocasiones, la presentación de una demanda por parte del propietario puede llevar al inquilino a ponerse al día con los pagos, lo que le permitiría seguir viviendo en el inmueble mientras dure el contrato. En tal caso, "el arrendador no tendría que tributar dos veces por esas rentas atrasadas, ni hacer ajustes adicionales en su siguiente declaración", aclara Salcedo.
El abogado subraya que la resolución del TEAC se limita a los supuestos de impago dentro de un contrato de alquiler vigente. "Lo esencial es que exista un contrato. Una vez se resuelve por impago, el propietario ya no tiene que tributar por esas rentas, aunque sí podría tener que hacerlo por la indemnización que reciba", añade.
Según los expertos, el TEAC simplemente aplica el criterio que el Supremo ya consideró correcto conforme a la ley vigente. Por tanto, la raíz del problema radica en la normativa actual, que obliga a tributar por rentas no percibidas. Los juristas coinciden en que es el legislador quien debería modificar la regulación para evitar penalizar aún más a unos propietarios ya desprotegidos frente a la morosidad y la ocupación ilegal. Sin embargo, no parece que el Gobierno tenga previsto abordar este cambio, en un momento en que miles de viviendas han abandonado el alquiler tradicional para dirigirse hacia opciones más seguras o rentables.
En este contexto, la rentabilidad bruta del alquiler de vivienda en España cayó tres décimas en el tercer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2024, situándose en el 6,9%, según los últimos datos de idealista.