(El Economista, 27-11-2025) | Mercantil, civil y administrativo
El Tribunal Supremo (TS) ha suavizado el impacto económico que supone para un inquilino abandonar antes de tiempo el alquiler de un local comercial, y descarta que deba pagar al propietario todas las rentas pendientes hasta la fecha de finalización del contrato. A diferencia de lo que ocurre con las viviendas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente no incluye disposiciones específicas sobre el desistimiento anticipado por parte del arrendatario cuando se trata de locales destinados a actividad comercial, como tiendas, talleres, oficinas o almacenes.
Por ello, el Supremo establece en una sentencia del 21 de octubre que, si el contrato no prevé una cláusula que determine las consecuencias de esa rescisión anticipada, la compensación al propietario por el lucro cesante debe ajustarse a las circunstancias del caso y a las perspectivas del mercado. En otras palabras, debe valorarse la posibilidad de que el arrendador pueda volver a alquilar el inmueble en un plazo razonable y por un precio comparable.
El tribunal recuerda que, cuando se declara resuelto el contrato -como ocurrió en este caso, ya que el Juzgado de Primera Instancia dio por terminado el acuerdo al haberse trasladado el inquilino a otro local, imposibilitando el cumplimiento- el propietario tiene derecho a ser indemnizado por las ganancias que ha dejado de obtener.
La resolución precisa que dicha indemnización debe calcularse conforme a las reglas generales del Código Civil, lo que implica que el juez debe equilibrar el perjuicio sufrido por el arrendador con la realidad del mercado de alquileres de locales.
El fallo explica: "En los arrendamientos de uso distinto de vivienda, donde rige la libertad contractual, las partes pudieron fijar las consecuencias de un desistimiento unilateral no justificado. Al no haberlo hecho, deben aplicarse las normas generales, que exigen probar el daño, y en el caso del lucro cesante, valorar las circunstancias concretas".
Añade además que, aunque el abandono anticipado supone automáticamente dejar de pagar la renta -lo que causa un perjuicio evidente al casero- no puede asumirse sin más que el local no pudiera volver a alquilarse, en principio por un precio similar, pasado un tiempo razonable desde que el inmueble volvió a manos del propietario.
En el litigio analizado, el contrato tenía una duración de ocho años, desde el 1 de enero de 2015 hasta el 31 de diciembre de 2022. El arrendatario dejó el local en octubre de 2016 -último mes abonado-, pero el Juzgado declaró resuelto el contrato en mayo de 2019.
Por ello, el Supremo determina que el arrendador no recuperó efectivamente la disponibilidad del local hasta mayo de 2019, momento a partir del cual podía volver a ofrecerlo en alquiler. Así, fija la indemnización en 19.350 euros, cantidad que incluye los dos meses impagados de 2016, las rentas correspondientes a 2017 y 2018 y los meses entre enero y mayo de 2019. A ello se añade un año adicional considerado razonable para que el propietario reacondicionara el local y encontrara un nuevo arrendatario. De este modo, la cuantía fijada por el Supremo reduce la establecida por los tribunales inferiores, que ascendía a 33.300 euros -equivalente al importe pendiente hasta el final del contrato en 2022-, y la rebaja a 19.350 euros.