(Expansión, 14-01-2026) | Fiscal
El Tribunal Supremo ha fijado un criterio unificado que bloquea la posibilidad de que fondos de inversión y grandes propietarios de viviendas en alquiler fragmenten administrativamente sus inmuebles cuando no existe una transmisión efectiva de las unidades.
Mediante una sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo, el Alto Tribunal ha limitado la práctica habitual de grandes tenedores -como socimis y vehículos de inversión inmobiliaria- consistente en solicitar al Catastro la división horizontal de edificios completos para inscribirlos como viviendas o locales independientes, aun cuando todos sigan perteneciendo a un único propietario y se destinen exclusivamente al arrendamiento.
La resolución tiene un impacto relevante en la gestión de carteras inmobiliarias. Hasta ahora, la división horizontal se utilizaba como una herramienta estratégica que permitía individualizar activos, asignarles valores diferenciados y dejar preparada una futura venta por unidades, incluso sin que esta se produjera a corto plazo.
Con este pronunciamiento, el Supremo pone fin a esa práctica. El fallo impide que un propietario único pueda desagregar el valor catastral y la identificación administrativa de un edificio por mera decisión propia. Mientras el inmueble pertenezca íntegramente a un solo titular, deberá mantenerse como una única unidad catastral, lo que puede influir en la carga fiscal, especialmente en el IBI, y restringe la posibilidad de separar fiscalmente partes del edificio sin una transmisión real.
La sentencia, que resuelve a favor de la Administración General del Estado frente a una socimi, define con claridad cuándo se entiende constituida la propiedad horizontal a efectos administrativos. El Tribunal sostiene que la mera formalización notarial no basta. Aunque exista una escritura de división horizontal, el régimen queda sin efectos prácticos mientras el edificio continúe bajo la titularidad de una sola persona o entidad.
Para que el Catastro esté obligado a reconocer la existencia de pisos o locales independientes, el Supremo exige un elemento material: la concurrencia de varios propietarios. Según el criterio fijado, no procede modificar la descripción catastral cuando la división se basa únicamente en un acto unilateral del dueño único de un inmueble destinado al alquiler, hasta que exista una auténtica pluralidad de titulares.
El Tribunal razona que, cuando el edificio se explota en arrendamiento -actividad central de las socimis-, funciona económica y jurídicamente como un todo. En ausencia de ventas, la realidad subyacente no se altera, por lo que el Catastro debe reflejar esa unidad y rechazar una fragmentación que, por el momento, es meramente formal.
La doctrina se origina en un conflicto planteado por una socimi propietaria de un edificio que solicitó su división catastral apoyándose en una escritura pública y en la existencia de múltiples arrendatarios. Aunque la Audiencia Nacional estimó inicialmente la pretensión, la Abogacía del Estado recurrió la decisión. El Supremo ha revocado ese fallo y ha respaldado la posición de Hacienda. Mientras el inmueble no se venda por partes y exista un único propietario, la división horizontal carece de efectos reales frente al Catastro y no puede servir de base para modificar su configuración administrativa.