(El Economista, 12-02-2026) | Mercantil, civil y administrativo
El Tribunal Supremo ha limitado el alcance de las prórrogas obligatorias en los contratos de renta antigua en España. En una reciente sentencia, el Alto Tribunal establece que estos arrendamientos pueden extinguirse si se acredita que el inquilino no ocupa la vivienda al menos seis meses al año, y precisa que no justifica la continuidad del contrato el hecho de que un familiar no dependiente resida en el inmueble en lugar del titular.
El caso tiene su origen en Sevilla y se refiere a un contrato firmado el 1 de junio de 1982, sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que regula los denominados alquileres de renta antigua. En España quedan alrededor de 100.000 contratos de este tipo, caracterizados por su duración prácticamente vitalicia, al estar sometidos a prórroga forzosa y a limitaciones en la actualización de la renta mientras viva el arrendatario. No obstante, para conservar ese régimen es imprescindible que la vivienda cumpla su función habitual de residencia. El artículo 62.3 de la antigua LAU contempla como causa de resolución la falta de ocupación durante más de seis meses en el plazo de un año sin causa justificada.
La actual propietaria, que heredó la vivienda en diciembre de 2015 con el contrato en vigor, presentó demanda un año después al comprobar que el inquilino residía en Canarias y que era su hija quien utilizaba el piso en Sevilla mientras cursaba estudios universitarios. El tribunal consideró relevante este extremo, al recordar que los arrendamientos vinculados a estudios se encuadran en la categoría de alquileres de temporada y no en el régimen de vivienda habitual protegido por la normativa antigua.
En febrero de 2020, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sevilla declaró extinguido el contrato por falta de ocupación efectiva durante más de seis meses en un año. Entre los indicios valorados figuraban que el arrendatario tenía asignado médico en Lanzarote y que el consumo de suministros descendía notablemente durante largos periodos. El demandado defendió que hacía un uso continuado del inmueble, con independencia de su empadronamiento, actividad profesional o propiedades en otros lugares.
Tampoco se acreditó que la hija -mayor de edad- dependiera económicamente del padre ni que convivieran de forma habitual, circunstancias que podrían haber justificado la prórroga. Tras un primer pronunciamiento favorable a la propietaria, el arrendatario recurrió ante la Audiencia Provincial de Sevilla, que revocó la sentencia y lo absolvió, imponiendo además las costas a la demandante. La propietaria interpuso entonces recurso de casación ante el Supremo, que lo admitió y finalmente, en diciembre de 2022, reiteró que la prórroga forzosa no procede cuando el arrendatario destina la vivienda a un uso distinto del de satisfacer sus necesidades habituales. Asimismo, subrayó que la ocupación por parte de la hija durante el curso académico no impide la resolución del contrato.