(Cinco Días, 29-06-2026) | Mercantil, civil y administrativo
La escasez de suelo urbanizable con licencias para construir continúa presionando al alza los precios inmobiliarios y contribuye a que el coste de la vivienda siga aumentando. Durante el primer semestre de 2026, el precio de los solares se incrementó un 4% tanto en Madrid como en Barcelona, intensificando una tendencia alcista que se mantiene desde hace años. Según el informe de valoraciones de la consultora inmobiliaria CBRE, adelantado por CincoDías, desde 2019 el valor del suelo ha subido un 31% en Madrid y un 28% en Barcelona.
Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services, señala que el suelo sigue siendo uno de los activos más tensionados del mercado inmobiliario debido, sobre todo, a la escasez estructural de suelo finalista, es decir, aquel que ya dispone de los permisos necesarios para edificar. Esta oferta limitada, frente a una demanda sólida, está generando un desequilibrio que impulsa aumentos sostenidos en los precios de repercusión, tanto a corto como a medio plazo.
A esta presión se suma el encarecimiento de los costes de construcción, que también repercute en el precio final de la vivienda. El sector constructor en España afronta importantes incrementos de costes asociados a la falta de mano de obra cualificada, el aumento salarial y el encarecimiento de materiales estratégicos, en un entorno marcado además por la incertidumbre geopolítica.
Pese a ello, las promotoras han logrado trasladar buena parte de estos incrementos al comprador final. La fuerte subida del precio de la vivienda de obra nueva ha permitido absorber estos mayores costes sin frenar la revalorización del suelo. Desde CBRE prevén que esta dinámica continúe en los próximos meses, respaldada por una demanda robusta y por la persistente escasez de suelo disponible, aunque advierten de que la evolución de los costes y del entorno macroeconómico seguirá siendo determinante para la viabilidad de nuevos desarrollos.
En otras zonas del país, la presión sobre el suelo es incluso mayor. La Costa del Sol lidera las subidas acumuladas con un alza del 50% desde 2019 y un incremento adicional del 5% en el primer semestre de 2026. En el área de Levante, el aumento acumulado alcanza el 26%, mientras que en el Arco Cantábrico se sitúa en el 23%; ambas regiones registran subidas del 3% en lo que va de año.
Madrid, Barcelona y la Costa del Sol concentran la mayor presión por la combinación de una demanda especialmente dinámica -nacional e internacional- y una oferta de suelo aún más restringida, lo que amplifica el crecimiento de precios.
En Madrid, la escasez de suelo finalista está desplazando el interés inversor hacia suelos en desarrollo con grados intermedios o avanzados de gestión. Destacan grandes ámbitos urbanísticos como Valdecarros, Ahijones, Los Cerros o Retamar de la Huerta. Además, determinados cambios regulatorios, como la revisión al alza del módulo de vivienda protegida o la normativa que facilita la transformación de usos terciarios en residenciales protegidos, están incentivando nuevas oportunidades de inversión.
En Barcelona, la revalorización del suelo residencial responde principalmente a la escasez de obra nueva y a la reducción de nuevos desarrollos, en un mercado donde la demanda sigue siendo sólida. A ello se añade un marco regulatorio exigente, marcado por medidas como la reserva del 30% de vivienda protegida o los límites al precio del alquiler, factores que han condicionado el desarrollo de algunos proyectos destinados al alquiler residencial o build to rent.
Este patrón también se observa en otras zonas del Levante y del Arco Cantábrico, donde la escasez de suelo y el encarecimiento de la construcción continúan impulsando el valor de los terrenos. En destinos turísticos como la Costa del Sol o Islas Baleares, el atractivo residencial y la fuerte demanda internacional siguen sosteniendo una evolución positiva del mercado, con creciente interés por productos diferenciados como las branded residences, viviendas vinculadas a servicios hoteleros o marcas de lujo.
Otro segmento estrechamente relacionado con la vivienda, el de los edificios residenciales destinados al alquiler, también registra una notable revalorización: desde 2019 su valor ha aumentado un 23,4%, con un crecimiento adicional del 3,37% en lo que va de 2026. El comportamiento del mercado inmobiliario también depende de la evolución de los tipos de interés, ya que el coste del dinero influye directamente en las valoraciones de los activos. Por ello, el sector sigue con atención las decisiones del Banco Central Europeo respecto a la política monetaria.
Un entorno de tipos más elevados suele ejercer presión a la baja sobre las valoraciones, al encarecer la financiación. Sin embargo, el impacto real depende de múltiples factores, como la tipología del activo o la evolución general de la economía. Además, el crecimiento actual de las rentas inmobiliarias está ayudando a amortiguar parte del posible efecto negativo derivado de mayores costes financieros, por lo que cualquier ajuste en valoraciones previsiblemente será gradual y condicionado por la evolución general del mercado.