(El País, 04-09-2026) | Laboral
La idea de que un empleo estable y un salario medio eran suficientes para acceder a una vivienda digna y formar una familia ha quedado cada vez más lejos de la realidad. El fuerte encarecimiento del mercado inmobiliario durante la última década, muy por encima de la evolución de los ingresos de los hogares, ha ampliado la brecha entre los precios de las casas y la capacidad económica de buena parte de la población.
Más del 70% de los europeos reside actualmente en regiones donde un salario medio no permite comprar una vivienda de más de 75 metros cuadrados, incluso recurriendo a una hipoteca a 30 años. Es una de las principales conclusiones de un estudio publicado por la revista científica *Journal of Maps* y elaborado por Franziska Sielker y Selim Banabak, investigadores de la Universidad Tecnológica de Viena, a partir del análisis de más de 22 millones de anuncios inmobiliarios en 31 países europeos.
La investigación ofrece una comparativa territorial a escala europea, sin establecer una clasificación detallada por países. España aparece, no obstante, entre los casos con mayores diferencias internas en materia de asequibilidad. Los investigadores identifican un "amplio rango de niveles de asequibilidad" y sitúan a Madrid como uno de los principales focos de presión, con un efecto que se extiende a buena parte de su entorno. Las zonas costeras constituyen el otro gran núcleo de dificultad, debido al impacto de la actividad turística y de las segundas residencias sobre los precios. Esta presión también se observa en otros países como Francia, Portugal, Grecia y Croacia.
El límite de los 75 metros cuadrados utilizado en el estudio responde al tamaño considerado de referencia para una vivienda familiar de dos habitaciones. Que el 72% de la población europea no pueda acceder a un inmueble que supere esa superficie con los ingresos medios de su región refleja el deterioro de la capacidad adquisitiva de las clases medias y la creciente dificultad para acceder a la propiedad.
La situación se vuelve todavía más complicada en las grandes ciudades. El 60% de la población urbana europea vive en áreas donde un salario medio tampoco permite comprar una vivienda de 50 metros cuadrados -el tamaño aproximado de un estudio o un piso de un dormitorio- mediante una hipoteca convencional. En conjunto, el 44% de los europeos reside en territorios donde se alcanza este nivel extremo de falta de asequibilidad.
En estos mercados, el coste de la vivienda obliga a numerosos hogares a superar el nivel de esfuerzo financiero considerado sostenible, que sitúa en torno a un tercio de los ingresos familiares el límite recomendable destinado al pago de la vivienda. En el extremo contrario, apenas el 5% de la población europea vive en las zonas consideradas más asequibles, donde los precios permiten acceder a viviendas de mayor superficie sin superar ese porcentaje de esfuerzo hipotecario.
El problema podría ser incluso mayor de lo que reflejan los cálculos. Los investigadores utilizan el salario medio regional como referencia para estimar la capacidad de compra, pero los ingresos no se distribuyen de manera uniforme. La existencia de una minoría con rentas muy elevadas puede elevar considerablemente el promedio y alejarlo de la situación de la mayoría. Por ello, los autores consideran que más de la mitad de la población puede tener ingresos inferiores a ese nivel de referencia. De ahí que reclamen no solo medidas destinadas a contener los precios inmobiliarios, sino también políticas capaces de mejorar los ingresos de los hogares.
Además, el estudio analiza los precios de las viviendas que se encuentran actualmente en el mercado, y no el coste que soportan quienes ya son propietarios o quienes llevan tiempo viviendo de alquiler. El análisis ofrece, por tanto, una fotografía de las condiciones que afronta una persona que intenta acceder a una vivienda en el momento actual.
La investigación aplica el mismo criterio para analizar la capacidad de los hogares para acceder a una vivienda en alquiler y el resultado tampoco es alentador. Cuatro de cada diez europeos viven en regiones donde alquilar un piso de un dormitorio o un estudio de unos 50 metros cuadrados exige dedicar más de un tercio de los ingresos familiares.
Se produce así una doble barrera de acceso a la vivienda. Por un lado, los precios de compra dificultan cada vez más el acceso a la propiedad y, por otro, los alquileres absorben una parte tan elevada de los ingresos que impiden a muchos hogares acumular el ahorro necesario para adquirir una vivienda. Para colectivos como los jóvenes y los migrantes, el alquiler corre así el riesgo de dejar de ser una solución temporal y convertirse en una situación permanente.
La relación entre compra y alquiler varía considerablemente según las regiones. En economías como Alemania, Francia o Austria, el salario medio permite generalmente alquilar una vivienda de mayor tamaño que la que se podría comprar con esos mismos ingresos. En países del sur de Europa ocurre en algunos casos lo contrario. Portugal e Italia han experimentado un incremento de las rentas que hace que, con un mismo salario, resulte posible adquirir una vivienda más grande que la que se puede alquilar. España presenta un comportamiento similar, especialmente en Madrid, el litoral mediterráneo y los archipiélagos.
En estas zonas, además, la vivienda destinada al uso residencial compite con los pisos turísticos y con las segundas residencias, reduciendo la oferta disponible para los residentes habituales y aumentando la presión sobre los precios.
El encarecimiento tampoco se limita a las grandes capitales. El estudio identifica un efecto de contagio hacia las áreas metropolitanas y los municipios próximos a ciudades como París, Berlín o Madrid. Las dificultades de acceso a la vivienda en estos grandes núcleos urbanos terminan trasladándose a las regiones limítrofes, que tradicionalmente funcionaban como alternativa para los hogares con menores ingresos. El aumento de los precios acaba reduciendo también las posibilidades de quienes buscan vivienda fuera de las grandes ciudades.
Las zonas rurales afrontan una problemática diferente. En este caso, el principal obstáculo no siempre es el precio, sino la escasez de una oferta de alquiler formal. El estudio calcula que el 28% de la población rural europea vive en municipios donde no existe un mercado de alquiler formal, bien por la falta de viviendas disponibles o porque las operaciones se realizan a través de canales informales que no quedan recogidos en los registros de ofertas.
Tampoco el medio rural constituye necesariamente el refugio frente al encarecimiento de la vivienda. Más de la mitad de la población que reside en estas zonas vive en territorios donde el salario medio tampoco permite comprar una vivienda de más de 75 metros cuadrados.
Los autores advierten de que esta situación genera "barreras de entrada formales e informales" que incrementan la precariedad, la inestabilidad y la insuficiencia residencial, especialmente entre los colectivos más vulnerables. El problema de la vivienda, por tanto, ya no se limita a las grandes capitales: afecta también a sus periferias, a las zonas turísticas y, de una manera distinta, a buena parte del territorio rural europeo.