(El País, 28-05-2026) | Mercantil, civil y administrativo
El mercado inmobiliario ha comenzado el año mostrando algunos signos de desaceleración, con un descenso de las compraventas respecto al ejercicio anterior. Sin embargo, esta moderación todavía no se refleja en otros indicadores clave. Uno de los más representativos es el volumen de hipotecas concedidas durante el primer trimestre de 2026. Según los datos publicados este miércoles por el INE, entre enero y marzo se firmaron 131.554 préstamos hipotecarios para la compra de vivienda, lo que supone un aumento del 9,7% en comparación con el mismo periodo de 2025 y el mejor arranque de año desde 2011.
La evolución positiva se explica por el crecimiento continuado registrado en enero, febrero y marzo respecto a los mismos meses del año pasado. Solo en marzo se formalizaron 46.661 hipotecas, cerca de 4.000 más que un año antes y la segunda cifra más elevada para ese mes desde 2010. El importe medio de los préstamos alcanzó los 174.132 euros, un 10,1% más que en 2025, reflejando tanto el encarecimiento de la vivienda como unas condiciones financieras todavía relativamente favorables. El tipo de interés medio de las hipotecas constituidas en marzo fue del 2,84%, ligeramente inferior al 2,97% registrado un año antes.
Los datos del Instituto Nacional de Estadística muestran ciertas similitudes entre el comportamiento actual del mercado hipotecario y el registrado en 2010 y 2011. De hecho, para encontrar cifras superiores en los primeros meses del año hay que remontarse quince años atrás. Aun así, el contexto es muy distinto. En aquellos ejercicios, el mercado inmobiliario todavía acusaba el impacto de la burbuja previa y se encontraba en plena fase de ajuste tras el estallido de la crisis financiera. La actividad fue reduciéndose progresivamente hasta tocar fondo entre 2013 y 2014, antes de iniciar una recuperación a partir de 2015 que se ha intensificado especialmente tras la pandemia.
También existen diferencias importantes desde el punto de vista normativo. Después de la Gran Recesión, el mercado hipotecario experimentó cambios regulatorios relevantes, con mayores exigencias para acceder a financiación y la desaparición de incentivos fiscales como la deducción por compra de vivienda habitual. Las entidades financieras endurecieron los criterios de concesión, limitando el importe de los préstamos en función del valor del inmueble y de la capacidad económica del comprador. Como consecuencia, acceder hoy a una hipoteca resulta, en términos generales, más complicado que hace tres lustros.
El actual dinamismo hipotecario responde menos a estímulos fiscales o financieros y más a la crisis de acceso a la vivienda que atraviesa España, un fenómeno compartido en mayor o menor medida por otras economías desarrolladas. La elevada demanda, unida a las dificultades crecientes para acceder al mercado del alquiler, mantiene la presión sobre la compra de vivienda y sostiene la actividad hipotecaria pese al encarecimiento de los inmuebles. A ello se suma la estabilidad que han mostrado los tipos de interés durante el primer trimestre, con variaciones mínimas entre enero y marzo pese al complejo escenario económico y geopolítico internacional.
No obstante, el panorama podría cambiar en los próximos meses. Aunque el Banco Central Europeo mantuvo los tipos en el 2% tras acordar a finales de abril una nueva pausa en las subidas, el organismo dejó entrever un tono más restrictivo y no descartó futuras alzas. Si finalmente el BCE decide endurecer la política monetaria para contener la inflación derivada del conflicto con Irán y la crisis energética provocada por el cierre del estrecho de Ormuz, la presión sobre el mercado inmobiliario podría intensificarse aún más. De hecho, el incremento del importe medio de las hipotecas ya refleja el encarecimiento sostenido de la vivienda: los 174.132 euros de media registrados en marzo superan en 852 euros la cifra de febrero y en 4.663 euros la de enero.
El crecimiento de la actividad hipotecaria se ha extendido además a casi todo el país. Solo cinco comunidades autónomas -País Vasco, Castilla y León, Canarias, La Rioja y Baleares- registraron menos hipotecas durante el primer trimestre que un año antes. Entre las regiones donde sí aumentó la actividad, la Comunidad de Madrid lideró el avance con 3.506 préstamos más, seguida de Cataluña, con 2.618 adicionales, y Andalucía, con 2.589 más.