(El Periódico, 28-04-2026) | Mercantil, civil y administrativo
Sumando tanto vivienda libre como protegida, en España solo se han finalizado unas 474.000 viviendas en los últimos años, una cifra claramente insuficiente si se compara con el crecimiento demográfico, ya que en ese mismo periodo se han formado alrededor de 1,2 millones de nuevos hogares. Esta combinación de fuerte demanda, oferta limitada y poco flexible, junto con grandes diferencias entre territorios, está generando tensiones en el mercado inmobiliario, agravadas además por la incertidumbre económica derivada del conflicto en Oriente Próximo.
Durante el último año, la compraventa de viviendas alcanzó niveles que no se veían desde antes de la crisis financiera, con más de 714.000 operaciones, lo que supone un aumento del 11,5%, tras el crecimiento ya registrado el año anterior. Sin embargo, la escasez estructural de vivienda, especialmente en provincias como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia -donde se concentra cerca de la mitad del déficit de obra nueva- seguirá siendo el principal factor que presione los precios en el futuro, según el análisis de CaixaBank.
El informe también señala que el incremento de nuevas construcciones no siempre se produce en las zonas donde más se necesita. Aunque en 2025 los visados de obra nueva crecieron un 11,8%, este avance es menor que el del año anterior. Además, existe una relación inversa entre las zonas con mayor déficit de vivienda y el número de nuevas promociones: en provincias como Tarragona, Castellón o Murcia, los nuevos proyectos apenas cubren una pequeña parte de la demanda pendiente, mientras que en otras como Sevilla, Navarra, Córdoba o Asturias la actividad constructora es más intensa.
Este desequilibrio se explica por factores locales como la falta de suelo disponible, las limitaciones regulatorias, los costes o la capacidad administrativa, que dificultan aumentar la oferta precisamente en los mercados más tensionados. Si esta situación no cambia, el déficit seguirá creciendo en las zonas más afectadas.
El elevado nivel de precios está reduciendo la capacidad de compra de muchas familias, especialmente de los jóvenes y de quienes tienen menos recursos. Según el Banco de España, el porcentaje de hogares propietarios de su vivienda principal descendió hasta el 70,6% en 2024, el nivel más bajo en años recientes. Aun así, la riqueza neta de los hogares aumentó moderadamente y el endeudamiento se redujo, en gran parte por la disminución de deuda y el mayor peso de los activos financieros, más que por un aumento significativo del patrimonio total.
De cara a los próximos años, se prevé que los precios de la vivienda sigan subiendo en 2026 y 2027, aunque a un ritmo más moderado y con diferencias importantes según la zona. Se esperan mayores incrementos en áreas donde la demanda había sido más débil, mientras que en los mercados más activos podrían observarse señales de desaceleración. El dinamismo reciente se explica por factores como el crecimiento de la población, la mejora de los ingresos, la fortaleza del empleo y unas condiciones financieras favorables.
No obstante, la evolución del mercado también dependerá del contexto internacional. El conflicto en Irán ha incrementado la incertidumbre y podría afectar a la economía a través de tres vías principales: el aumento de la inflación -que podría situarse en torno al 3%-, la caída de la demanda externa y un posible endurecimiento de las condiciones financieras si suben los tipos de interés. De hecho, el euríbor ya ha mostrado repuntes recientes, y los mercados anticipan varias subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo en 2026. Si este endurecimiento monetario se confirma, su impacto sería más visible en 2027.
Los tipos de interés influyen directamente en el comportamiento de los hogares. Por ejemplo, a finales de 2025, las familias con hipotecas variables vieron reducir sus cuotas mensuales, lo que les permitió aumentar ligeramente su consumo. En cambio, en periodos anteriores de subidas del euríbor, el gasto se redujo. Esto demuestra cómo las decisiones de política monetaria afectan de forma tangible a la economía doméstica, especialmente en un país donde muchas hipotecas están ligadas a tipos variables.