(El País, 17-02-2026) | Mercantil, civil y administrativo
La captación de inversión privada para impulsar un parque de viviendas de alquiler asequible, en plena crisis de acceso a la vivienda, se ha convertido en una prioridad para el Instituto de Crédito Oficial (ICO). Este lunes, poco después de que el presidente Pedro Sánchez anunciara que el fondo soberano España Crece -gestionado por el ICO- financiará la construcción de 15.000 viviendas anuales, el presidente del organismo, Manuel Illueca, se reunió con un fondo internacional para exponerle las oportunidades de invertir bajo el respaldo del banco público.
El planteamiento del Ejecutivo es claro: atraer capital privado sin fomentar prácticas especulativas. Sin embargo, Illueca debe concretar qué nivel de rentabilidad puede considerarse razonable, una cuestión clave para que el plan prospere. El Gobierno aspira a movilizar 9.000 millones de euros de inversión privada, frente a los 14.000 millones que aportaría el ICO mediante recursos propios y endeudamiento. Hasta que esas cifras no se materialicen, no hay garantías de que el objetivo se cumpla.
El ICO puede aceptar rendimientos inferiores a los habituales del mercado porque su misión prioriza el impacto social y, por ahora, la morosidad se mantiene baja. Esta lógica, no obstante, no resulta aplicable a los inversores privados, por lo que los incentivos serán determinantes. Entre ellos figuran plazos de financiación muy largos -habitualmente de 20 años, pero ampliables hasta 40- que facilitan la viabilidad del alquiler asequible al repartir el coste de las viviendas en más tiempo. Además, el organismo contempla perdonar parte de la deuda si se cumplen ciertos requisitos.
Según explica Illueca, se prevé incluir tramos de financiación no reembolsables. Una vez finalizadas las obras, con un nivel de ocupación adecuado y con inquilinos que cumplan las condiciones establecidas, podría aplicarse una reducción de la deuda. En la práctica, el modelo combinaría préstamo y subvención: quien cumpla determinados criterios vería condonada parcialmente la cantidad adeudada.
El responsable del ICO considera que este mecanismo puede ser decisivo para atraer a promotores privados, imprescindibles para acelerar la construcción de vivienda asequible. Existe una tensión entre las rentas que se quieren fijar -más bajas- y los elevados costes de edificación, y ese componente no reembolsable serviría precisamente para cerrar esa brecha.
Además de la incógnita sobre la capacidad para movilizar capital privado, también existen dudas sobre los plazos. Aunque el objetivo de levantar 15.000 viviendas al año tiene calendario, no ocurre lo mismo con la movilización total de 23.000 millones de euros prevista a medio plazo. Illueca reconoce que no se logrará en apenas dos años. Al tratarse de préstamos a muy largo plazo, la deuda se irá acumulando progresivamente en el balance del ICO sin un horizonte temporal concreto.
El organismo, no obstante, no parte desde cero. Ya disponía de una línea de financiación de 4.000 millones destinada a ampliar el parque de alquiler social o asequible, con la que se han impulsado unas 7.000 viviendas. Gracias a esta experiencia, mantiene contacto directo con los agentes del sector y conoce sus necesidades. El objetivo es desarrollar una industria sólida de promoción para alquiler -el modelo conocido como build to rent- que con el tiempo requiera menos apoyo público, ya que no se pretende sustituir al sector privado. El lanzamiento de España Crece aporta nuevos recursos, pero también eleva la exigencia de resultados al fijar la meta de 15.000 viviendas anuales, un indicador fácilmente evaluable y sujeto a críticas si no se alcanza.
Otro aspecto que estará bajo escrutinio es la distribución territorial de las nuevas promociones. El ICO se apoyará en los bancos para aprovechar su presencia en todo el país, aunque no existe obligación de repartir las viviendas de forma equilibrada entre comunidades. Aun así, el organismo confía en que la demanda de gobiernos autonómicos y ayuntamientos con suelo público disponible favorezca proyectos en distintas zonas del territorio.