(Expansión, 29-01-2026) | Fiscal
Giro inesperado en la fiscalidad inmobiliaria. El rechazo del Parlamento al decreto ómnibus impulsado por el Gobierno ha desencadenado una cadena de efectos que afecta de lleno a la plusvalía municipal. Al quedar sin efecto la norma, también se anulan los nuevos coeficientes previstos para 2026, lo que implica un retorno automático a las reglas vigentes antes del 1 de enero. Para miles de propietarios esto supone un alivio fiscal imprevisto, mientras que para otros se esfuma la posibilidad de vender con una carga tributaria más ventajosa.
La derogación frena el intento del Ministerio de Hacienda de adaptar el impuesto a la "realidad del mercado", una reforma que desde comienzos de año penalizaba especialmente las operaciones de compraventa de inmuebles adquiridos en los últimos 15 años. Aunque el endurecimiento fiscal solo ha estado en vigor durante dos meses, su eliminación devuelve el escenario a los coeficientes de 2025, alterando de nuevo la planificación de muchos vendedores.
La marcha atrás resulta especialmente beneficiosa para quienes compraron vivienda entre 2014 y 2018. Estos propietarios evitan, por ahora, el fuerte incremento fiscal previsto. El ejemplo más claro se da en los inmuebles con nueve años de antigüedad: mantener el coeficiente actual del 0,15 en lugar del 0,21 inicialmente previsto supone un ahorro del 40% en la base imponible. También se evitan subidas del 33% para ventas con diez años de tenencia y del 21% en el caso de ocho años. No obstante, los expertos advierten de que esta situación podría ser transitoria, ya que el Gobierno previsiblemente intentará sacar adelante la reforma por otras vías.
El reverso de la moneda afecta a los propietarios de viviendas con mayor antigüedad. La derogación elimina los incentivos diseñados para premiar la tenencia prolongada. Quienes planeaban vender inmuebles con más de 20 años pierden la rebaja del 12,5% que contemplaba el nuevo decreto y vuelven al coeficiente máximo del 0,40. Para este colectivo, vender ahora resulta menos atractivo fiscalmente que bajo el marco que estuvo vigente desde enero.
Ante este retorno al punto de partida, la estrategia de venta cambia por completo. Según explica Ricardo García-Borregón, socio de Ashurst, la incertidumbre ya no reside en si la norma saldrá adelante, sino en cuándo volverá a intentarlo el Ejecutivo.
Para los propietarios que se libran de la subida -aquellos con periodos de generación entre 8 y 15 años-, el momento de actuar es ahora. "Al no haberse convalidado el real decreto, vuelven a aplicarse los coeficientes anteriores, lo que reduce notablemente el coste fiscal de la transmisión frente a lo que pretendía el Gobierno", señala el experto. Su recomendación es clara: aprovechar el marco actual y cerrar la operación antes de que se apruebe una nueva regulación.
En cambio, quienes poseen inmuebles muy antiguos pueden permitirse esperar. Al desaparecer la rebaja prevista, la urgencia se diluye. "En estos casos, donde se iba a aplicar una reducción de coeficientes, puede ser aconsejable aguardar a que el Gobierno intente reintroducir la medida en una futura ley", apunta García-Borregón.
Cabe recordar que el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ha sufrido una profunda transformación en los últimos años. El punto de inflexión se produjo a finales de 2021, cuando el Tribunal Constitucional anuló el sistema de cálculo anterior al considerar que presumía incrementos de valor inexistentes. Aquella sentencia obligó al Ejecutivo a reformar el impuesto de urgencia para evitar un vacío legal en la financiación municipal, dando lugar al modelo actual, ahora nuevamente en revisión.