(El País, 22-06-2026) | Mercantil, civil y administrativo
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha irrumpido en el debate sobre el mercado hipotecario español al abrir una investigación preliminar sobre las declaraciones públicas realizadas por los principales bancos cotizados. En un contexto de fuerte encarecimiento de la vivienda, el comportamiento de las entidades en la concesión de hipotecas está siendo observado no solo por supervisores como el Banco Central Europeo y el Banco de España, sino también ahora por Competencia.
El foco de la CNMC está en determinar si los mensajes lanzados por los máximos responsables de bancos del Ibex -Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankinter y Unicaja- pudieron trasladar al mercado señales excesivamente precisas sobre su política comercial futura. La legislación de competencia prohíbe tanto los acuerdos explícitos para fijar precios como las coordinaciones tácitas que puedan reducir la competencia efectiva.
Uno de los bancos más críticos con la evolución del mercado hipotecario ha sido Bankinter. Su consejera delegada, Gloria Ortiz, lleva meses alertando de que la guerra de precios estaba erosionando la rentabilidad del negocio. En enero elevó el tono al cuestionar la lógica de conceder hipotecas por debajo del 2%, niveles incluso inferiores al euríbor y a los tipos del mercado interbancario. Llegó además a mencionar el riesgo de una posible burbuja. Poco después, los datos del primer trimestre reflejaron una caída del 40% en la producción hipotecaria de la entidad.
BBVA también mostró preocupación, aunque con un discurso más matizado. Su presidente, Carlos Torres Vila, descartó la existencia de una burbuja inmobiliaria y atribuyó la subida del precio de la vivienda a la falta de oferta. Por su parte, el consejero delegado, Onur Genç, reconoció pérdida de cuota de mercado y señaló que, en determinados casos, resultaba más rentable invertir en deuda soberana que conceder hipotecas a los precios vigentes.
También ha cambiado el discurso en Santander. Su consejero delegado, Héctor Grisi, fue uno de los primeros en detectar señales de enfriamiento en la guerra hipotecaria. Aun así, la entidad incrementó un 44% su volumen de hipotecas en España a comienzos de año. Mientras tanto, CaixaBank, líder del mercado nacional, defendió que su estrategia no era especialmente agresiva y que su prioridad seguía siendo preservar cuota de mercado.
En la práctica, las declaraciones de los banqueros han coincidido con un ajuste gradual en la política comercial del sector. Tras una etapa marcada por una intensa competencia en precios, los bancos han comenzado a endurecer ligeramente sus condiciones y a seleccionar con más rigor a los clientes. Según los datos del Banco Central Europeo, el tipo medio de las hipotecas en España alcanzó el 2,8% en abril, su nivel más alto desde marzo del año anterior. Aun así, la subida ha sido moderada: el mínimo reciente se registró en diciembre de 2025, cuando el tipo medio bajó al 2,61%.
La comparación entre las ofertas comerciales actuales y las de septiembre de 2025 refleja incrementos de entre 0,3 y 0,6 puntos porcentuales en las hipotecas a tipo fijo, especialmente en entidades como Santander, BBVA, Bankinter y Unicaja. Aunque los precios publicados son orientativos y el coste final depende del perfil financiero del cliente y de su vinculación con la entidad, estos movimientos muestran una clara tendencia al alza.
Ricard Garriga, consejero delegado de Trioteca, señala que más que una subida abrupta de tipos, lo que se observa es una mayor exigencia en solvencia, estabilidad laboral y capacidad de ahorro. En la misma línea, Pablo Vega, experto del comparador hipotecario Roams, considera que la competencia sigue existiendo, aunque ya no se libra mediante una guerra abierta de precios.
El contexto macroeconómico también explica parte del cambio. La incertidumbre derivada de las tensiones geopolíticas en Oriente Próximo y el repunte de la inflación ha llevado al Banco Central Europeo a elevar los tipos desde el 2% hasta el 2,25%. En paralelo, el euríbor ha pasado del 2,081% en junio de 2025 al 2,809% actual, encareciendo especialmente las hipotecas variables.
Pese a ello, España continúa siendo uno de los países con hipotecas más baratas de la eurozona. Con un tipo medio del 2,8%, ocupa el tercer puesto entre los mercados más baratos, solo por detrás de Malta y Bulgaria. La media europea se sitúa en el 3,43%, mientras que economías comparables como Francia, Italia, Países Bajos o Alemania registran niveles claramente superiores.
La diferencia tiene un impacto directo sobre el coste final para el cliente. Una hipoteca de 200.000 euros a 30 años al tipo medio español del 2,8% supone pagar cerca de 95.850 euros en intereses. En Alemania, con un tipo medio del 3,84%, esa misma operación elevaría el coste financiero a unos 137.130 euros, aproximadamente un 43% más.
Este menor precio explica también la menor rentabilidad del negocio hipotecario en España frente a otros países. Según los analistas de Jefferies, los bancos han compensado parcialmente esa presión mediante ingresos adicionales procedentes de seguros, gestión patrimonial y productos vinculados.
La investigación de la CNMC podrá prolongarse hasta 24 meses. En teoría, si se acreditara una conducta similar a un cártel, la multa podría alcanzar el 10% de la facturación global de cada grupo bancario. No obstante, los analistas consideran que ese escenario extremo es poco probable y prevén un desenlace relativamente benigno, con escasas probabilidades de sanciones significativas.