(Expansión, 19-12-2025) | Fiscal
Con la llegada del tramo final del año es el momento de revisar la situación fiscal y aplicar estrategias que permitan reducir la factura tributaria en la próxima declaración del IRPF. En este contexto, Expansión y el Consejo General de Economistas, a través del REAF, han publicado una relación de 60 recomendaciones orientadas a rebajar la carga impositiva. Planes de pensiones, trabajadores autónomos, vivienda, criptomonedas o inversiones bursátiles forman parte de este compendio pensado para que el contribuyente obtenga un mejor resultado en su declaración de la Renta.
Un año más, EXPANSIÓN y el Consejo General de Economistas-Asesores Fiscales (REAF) presentan la Guía Fiscal del IRPF, que reúne 60 pautas para preparar la campaña de la Renta 2025-2026, cuya liquidación tendrá lugar la próxima primavera. A lo largo de varios días se están desgranando estas recomendaciones, y el apartado de hoy se centra en la tributación de las viviendas alquiladas.
Quienes dispongan de inmuebles en arrendamiento deberán declarar como rendimiento íntegro del capital inmobiliario todas las cantidades que deba abonar el inquilino por cualquier concepto, excluido el IVA, tanto en inmuebles rústicos como urbanos. También se consideran rendimientos del capital inmobiliario las indemnizaciones percibidas por desperfectos en la vivienda, salvo que compensen la pérdida total o parcial del bien, supuesto en el que se trataría de una ganancia o pérdida patrimonial.
De los ingresos obtenidos pueden restarse los gastos necesarios para generarlos, como los intereses de préstamos destinados a la compra o mejora del inmueble, impuestos y recargos no estatales, gastos de administración o vigilancia, costes de formalización del contrato, saldos incobrables -cuando hayan pasado al menos seis meses desde el primer intento de cobro-, primas de seguros, suministros o amortización del inmueble. La suma de los gastos financieros y los de reparación y conservación no puede superar los ingresos obtenidos en el ejercicio.
En cuanto a la amortización, el gasto deducible es el 3% del mayor valor entre el coste de adquisición o el valor catastral de la construcción. Si el inmueble se ha adquirido gratuitamente, se toma como coste de adquisición el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, es decir, el valor de referencia o el que figure en la escritura si es superior.
Los gastos de reparación y conservación serán deducibles siempre que estén destinados exclusivamente a obtener ingresos futuros por el alquiler y no al uso personal del inmueble, incluso aunque en ese periodo no se hayan generado rendimientos o estos sean inferiores al importe de los gastos. No obstante, dado que junto con los gastos financieros no pueden exceder los ingresos del ejercicio, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes.
Otros gastos -como los de comunidad, IBI, seguros, suministros o amortizaciones- solo podrán deducirse en los periodos en los que el inmueble genere rendimientos, aunque no están sujetos a límite cuantitativo y pueden provocar un resultado negativo. Los rendimientos con un periodo de generación superior a dos años o considerados irregulares pueden beneficiarse de una reducción del 30%, con un máximo de 300.000 euros. En los casos de desmembración del dominio, los ingresos derivados del alquiler corresponden al usufructuario, ya que es quien tiene derecho a los frutos del bien, y no al nudo propietario.
Desde el punto de vista fiscal, resulta más ventajoso alquilar una vivienda a una persona física como residencia habitual que destinarla a despacho profesional, alquilarla a una empresa -salvo que se especifique que es para un empleado concreto- o dedicarla a uso turístico. Esto se debe a que, en esos casos, se perdería la reducción del 50% del rendimiento neto. Tampoco se aplica dicha reducción en alquileres temporales, ni cuando se prestan servicios propios de hostelería o limpieza, ni si se permite el subarriendo.
Los propietarios que alquilen viviendas situadas en zonas tensionadas pueden acceder a mayores reducciones: del 90% si rebajan el alquiler al menos un 5%, o del 70% si el arrendatario es un joven de entre 18 y 35 años. Por ello, puede resultar interesante ajustar el precio o priorizar este perfil de inquilinos.
El alquiler parcial de una vivienda, como el de una habitación, también genera rendimientos del capital inmobiliario. En estos casos, si el propietario se aplica la deducción por adquisición de vivienda, deberá hacerlo de forma proporcional, excluyendo la parte alquilada. Además, podrá beneficiarse de la reducción del 50%, siempre que no se trate de un alquiler por temporadas o periodos concretos como el curso académico o el verano.
Si durante 2025 la vivienda ha permanecido vacía algunos meses, deberán calcularse los gastos correspondientes a ese periodo -que no serán deducibles, salvo los necesarios para volver a alquilarla- y, además, imputar rentas inmobiliarias por ese tiempo. Por último, si es necesario realizar obras o mejoras en un inmueble arrendado, como pintar o acometer reformas, conviene hacerlo antes del 31 de diciembre. De este modo se reducirá el rendimiento neto del alquiler y, con ello, la tributación asociada.