(Cinco Días, 16-12-2025) | Mercantil, civil y administrativo
La escasez de vivienda a precios asequibles se ha convertido en un problema urgente en toda la Unión Europea. Según las estimaciones del Ejecutivo comunitario, Europa necesitará incorporar cada año unas 650.000 viviendas adicionales a las 1,6 millones que ya se construyen actualmente para poder cubrir las necesidades de la población. Para cerrar la brecha entre la oferta y la demanda, Bruselas considera imprescindible aumentar la construcción de viviendas, haciéndolo además de forma más eficiente y sostenible. Para lograrlo, resulta clave reducir los costes de producción y agilizar la concesión de licencias. En este contexto, la Comisión Europea presentará este martes una nueva estrategia destinada a impulsar la edificación de viviendas. El plan, al que ha tenido acceso EL PAÍS, plantea una serie de recomendaciones para que los Estados miembros desarrollen programas que rebajen los costes y simplifiquen los trámites y permisos -incluidos los medioambientales- que hoy en día ralentizan las obras y rehabilitaciones.
En 2024, la vivienda representó el 5,3% del PIB de la UE, lo que explica que el acceso a un hogar asequible sea un asunto especialmente sensible y polarizador en muchos países. No obstante, la propia estrategia reconoce que el margen de actuación de la Comisión es limitado. Las competencias en materia de vivienda recaen en los Estados miembros y, en numerosos casos, en autoridades regionales o locales -como sucede en España o Alemania-. Además, en algunos países con una gestión más centralizada, como Francia, existe reticencia a que la UE intervenga en este ámbito.
La Comisión presidida por Ursula von der Leyen aborda este desafío como parte del acuerdo de investidura con los socialistas y demócratas del Parlamento Europeo, y tras el impulso de países como España y del presidente del Consejo Europeo, António Costa. Fruto de ese pacto, por primera vez se creó la figura de un comisario europeo de Vivienda -cargo que ocupa el danés Dan Jørgensen, también responsable de Energía-. Dentro de sus limitadas competencias, Bruselas se comprometió a lanzar un conjunto de medidas bajo el llamado "paquete de vivienda asequible". La estrategia que debatirá el colegio de comisarios se sumará a otras iniciativas ya en marcha, como las relativas a la vivienda turística o la limitación de los alquileres de corta duración, y se prevén también ajustes en las normas de ayudas de Estado para incentivar la construcción de vivienda protegida.
"El reto principal es reducir los costes para todos los agentes del sector de la construcción", señala el borrador del documento, que apuesta por una simplificación profunda de los procesos, apoyada en una mayor digitalización de toda la cadena de valor y en una menor carga administrativa. La estrategia propone avanzar hacia una mayor armonización normativa en la UE, especialmente mediante la estandarización, con el objetivo de reducir los costes derivados del cumplimiento de las reglas. Uno de los puntos clave es acortar los plazos de concesión de licencias, que en algunos países pueden alargarse hasta siete años, según fuentes comunitarias.
Bruselas atribuye la crisis de la vivienda a múltiples factores, entre ellos algunos vinculados al propio sector de la construcción, una visión que no está exenta de controversia, ya que cada vez más voces reclaman priorizar el uso eficiente del parque existente y reforzar la vivienda social. Cambios en la demanda, una oferta insuficiente, el encarecimiento de los costes de edificación y las persistentes brechas de productividad han contribuido a la escasez de viviendas, apunta la Comisión. En aproximadamente un tercio de las regiones europeas, la construcción no ha sido capaz de responder al crecimiento demográfico.
Todo ello se ha reflejado en una fuerte subida de los precios. Desde 2013, el coste de la vivienda ha aumentado en términos nominales más de un 60% en el conjunto de la UE, a un ritmo superior al de los ingresos, con consecuencias directas para la cohesión social y la movilidad laboral. En España, el incremento ha sido del 72%, frente al 26,6% de Francia, el 13,3% de Italia o el 51,3% de Alemania, según un informe del Consejo Europeo publicado en octubre, antes de una cumbre en la que, por primera vez, la vivienda ocupó un lugar central en la agenda. El asunto volverá a abordarse en la próxima reunión de líderes europeos en Bruselas.
La estrategia identifica varias "palancas" para mejorar la competitividad del sector de la construcción. Entre ellas, destaca que reducir la burocracia y acelerar los permisos permitiría adelantar la entrega de proyectos tanto públicos como privados. En este sentido, menciona la futura Ley de Racionalización y Aceleración de las Evaluaciones Ambientales, que podría simplificar los estudios exigidos para obras y reformas y evitar duplicidades, especialmente en pequeñas modificaciones o ampliaciones, así como en la planificación y construcción de viviendas residenciales, sociales o asequibles y de las infraestructuras vinculadas a ellas.
De hecho, la Comisión anima a los Estados miembros a aprovechar al máximo este marco normativo para agilizar la planificación urbanística, la zonificación y la tramitación de permisos para promociones de vivienda y equipamientos asociados.
El Ejecutivo comunitario subraya también que el sector de la construcción puede actuar como un elemento clave para facilitar viviendas asequibles, sostenibles y de calidad. Mejorar la productividad, la capacidad y la competitividad del conjunto del sector permitiría aumentar la oferta de vivienda y avanzar hacia los objetivos económicos, sociales y medioambientales de la Unión. Sin embargo, reconoce que el rendimiento actual está por debajo de su potencial y que, desde 2019, la construcción es el sector industrial que más ha visto caer su productividad.
En este contexto, Bruselas destaca el potencial de la construcción modular y prefabricada para incrementar rápidamente la oferta de viviendas. Al trasladar gran parte del proceso a fábricas controladas, se reducen errores, se acelera la producción y se acortan los plazos de ejecución. Estas soluciones resultan especialmente atractivas para la vivienda social y asequible, donde la rapidez, la calidad y el coste son determinantes. Además, los módulos suelen ser desmontables y reutilizables, lo que favorece la economía circular y el uso eficiente de los recursos.
No obstante, la Comisión advierte de que la elevada inversión inicial necesaria para este tipo de instalaciones, junto con la incertidumbre de la demanda y la limitada cobertura de los seguros, frena su desarrollo. Para alcanzar su pleno potencial -estimado en un crecimiento anual del 4,5% en el ámbito residencial-, será necesario eliminar las barreras que todavía pesan sobre la construcción industrializada.