(La Vanguardia, 09-09-2026) | Mercantil, civil y administrativo
Los ayuntamientos y las administraciones locales podrían contar con respaldo legal para limitar la compra de segundas residencias y restringir los alquileres turísticos en aquellas zonas europeas donde la falta de vivienda se haya convertido en un problema especialmente grave. Así se desprende del borrador de la nueva Ley de Vivienda Asequible que prepara la Comisión Europea, que no plantea prohibir las segundas residencias, pero sí establecer un marco que permita restringir la adquisición de nuevas viviendas destinadas a este uso en los mercados más tensionados.
La propuesta, que presentarán este miércoles la vicepresidenta ejecutiva de la Comisión Europea para una Transición Limpia y Competitiva, Teresa Ribera, y el comisario de Energía y Vivienda, Dan Jorgensen, condiciona cualquier limitación a que las autoridades aporten datos objetivos que acrediten el impacto negativo de estas viviendas sobre la accesibilidad al mercado residencial. Además, deberán demostrar que no existen otras alternativas menos restrictivas para hacer frente al problema.
El planteamiento comunitario permitiría actuar sobre las nuevas compras de segundas residencias, sin afectar a aquellas que ya hayan sido adquiridas. Para ello, Bruselas pretende crear un sistema de control que permita aplicar estas medidas sin entrar en conflicto con la legislación europea y con las libertades del mercado interior.
El borrador también contempla una mayor capacidad de actuación de los gobiernos locales frente a las plataformas de alquiler turístico. Los ayuntamientos podrían establecer sistemas de autorización, registros o incluso límites al número de alojamientos turísticos, siempre que puedan justificar que la expansión de este tipo de oferta ha provocado un perjuicio real sobre el mercado del alquiler residencial.
Para imponer restricciones a las segundas residencias, las autoridades deberán acreditar mediante pruebas objetivas que este tipo de adquisiciones ha deteriorado la asequibilidad de la vivienda en el territorio afectado durante, al menos, los tres años anteriores. El objetivo es evitar que estas medidas se adopten de forma arbitraria y garantizar que exista una relación demostrable entre el incremento de las segundas residencias y las dificultades de acceso a la vivienda.
Una de las principales novedades afecta precisamente a los alquileres de corta duración. La propuesta establece que no podrán imponerse restricciones cuando el alojamiento turístico se encuentre en la vivienda habitual del propietario. La Comisión considera que, en estos casos, los ingresos obtenidos mediante el alquiler constituyen una fuente legítima de financiación para numerosos hogares.
La situación será diferente cuando el inmueble destinado al alquiler turístico no sea la residencia principal de su propietario. En esos casos, los ayuntamientos sí podrán establecer mecanismos de autorización, registros y límites cuantitativos si pueden demostrar que el aumento de este tipo de alojamientos ha tenido un efecto negativo, comprobable y real sobre el mercado tradicional del alquiler durante los tres años anteriores.
Bruselas también reclama que las administraciones estudien primero soluciones menos restrictivas antes de recurrir a las medidas más severas. Entre las alternativas figuran establecer límites al número de viviendas turísticas en las zonas tensionadas, introducir excepciones para situaciones especialmente graves o recurrir a incentivos fiscales.
El nuevo marco pretende ofrecer seguridad jurídica a las administraciones que ya están aplicando o estudiando este tipo de medidas y que, en algunos casos, se enfrentan a litigios con grandes plataformas de alquiler turístico como Airbnb o Booking. La intención es evitar que los gobiernos locales tengan que afrontar durante años procedimientos judiciales por posibles conflictos entre sus regulaciones y las normas europeas sobre libertad de mercado.
Fuentes comunitarias señalan que la propuesta ha tenido en cuenta las demandas de la alianza Mayors for Housing, integrada por alcaldes europeos que reclaman mayores competencias para actuar frente a la crisis residencial. Entre ellos se encuentra el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, que ha defendido ante Bruselas la necesidad de disponer de mayor cobertura jurídica y de definir claramente qué territorios pueden considerarse zonas sometidas a estrés habitacional.
Desde la Comisión Europea reconocen que el planteamiento está «muy inspirado» en las propuestas formuladas por estos alcaldes. No obstante, la aprobación del texto por parte del Colegio de Comisarios, si finalmente se mantiene el contenido del borrador, será solo el primer paso. La propuesta tendrá que ser negociada y aprobada posteriormente por el Consejo de la Unión Europea, que representa a los Estados miembros, y por el Parlamento Europeo.
El proceso puede ser especialmente complejo porque las fuerzas de derecha cuentan con una posición mayoritaria en ambas instituciones. De hecho, representantes del Partido Popular Europeo ya han expresado su rechazo a las restricciones sobre los alquileres de corta duración y las segundas residencias, al considerar que este tipo de medidas podrían perjudicar a las economías locales y provocar destrucción de empleo.