(Expansión, 09-10-2026) | Fiscal
El Gobierno ha recuperado sus reformas en materia de vivienda durante la disolución de las Cortes y pretende que la Diputación Permanente decida sobre su convalidación. Los cambios previstos en las indemnizaciones a los inquilinos y en las reducciones del IRPF por el alquiler obligan a los pequeños propietarios a revisar sus cálculos para decidir si les conviene mantener sus viviendas arrendadas o venderlas.
Cientos de miles de propietarios particulares se enfrentan a una decisión que puede tener importantes consecuencias económicas: continuar alquilando sus inmuebles o ponerlos a la venta. La publicación en el Boletín Oficial del Estado de los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 introduce cambios que alteran la rentabilidad de ambas opciones.
La tramitación de estas medidas se produce en un contexto de fuerte controversia política. Después de que el Parlamento rechazara los textos originales el pasado 29 de septiembre y de las posteriores movilizaciones ciudadanas, el presidente del Gobierno disolvió las Cortes y convocó elecciones anticipadas. Sin embargo, el Ejecutivo aprobó al día siguiente dos nuevos decretos con el objetivo de someterlos a la Diputación Permanente para su convalidación.
Al margen de la polémica institucional, las medidas planteadas modifican las condiciones económicas del mercado inmobiliario. Por un lado, recuperar una vivienda para venderla al finalizar el contrato de alquiler podría resultar más costoso. Por otro, mantenerla arrendada con una reducción de la renta permitiría acceder a importantes ventajas fiscales.
Hasta ahora, muchos propietarios aprovechaban el vencimiento del contrato para recuperar el inmueble y venderlo. El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y establece nuevas condiciones para la continuidad de los arrendamientos.
Una vez transcurridos los cinco años de duración obligatoria del contrato, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica, el alquiler se prorrogaría automáticamente por periodos sucesivos de cinco años, salvo que el propietario comunicara su voluntad de no renovarlo con seis meses de antelación. Si decide recuperar la vivienda para venderla o por otros motivos que no respondan a una necesidad personal o familiar justificada, tendría que indemnizar al inquilino.
La compensación se calcularía aplicando el importe más elevado entre doce mensualidades de renta, determinadas conforme a las condiciones previstas en la norma, y una mensualidad por cada año de residencia del arrendatario en el inmueble. Además, la venta no eliminaría este derecho, ya que el comprador asumiría las obligaciones correspondientes. Esta circunstancia podría afectar al precio de venta de las viviendas que se transmitan con inquilinos cuyos contratos estén próximos a finalizar.
Frente a estas condiciones, el Real Decreto-ley 29/2026 introduce incentivos fiscales para los propietarios que opten por mantener sus inmuebles en alquiler. La modificación del artículo 23.2 de la Ley del IRPF contempla una reducción del 100% del rendimiento neto para determinados arrendadores particulares que formalicen un nuevo contrato con una rebaja superior al 5% respecto a la renta anterior o alquilen a un nuevo inquilino por debajo del índice de referencia, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
En estos supuestos, el rendimiento neto del alquiler quedaría íntegramente reducido a efectos del IRPF, de modo que el propietario no tendría que tributar por esos ingresos. Por el contrario, los arrendadores que incrementen las rentas podrían beneficiarse de porcentajes de reducción inferiores, que variarían en función de las condiciones aplicables y podrían descender hasta el 15% si la subida supera el 20%.
Las diferencias se aprecian en un ejemplo práctico. Un propietario que tribute a un tipo marginal del 37% y alquile su vivienda por 1.000 euros mensuales obtendría unos ingresos anuales de 12.000 euros. Si sus gastos deducibles ascienden a 2.500 euros, el rendimiento neto sería de 9.500 euros. Si mantiene la renta sin cambios y aplica una reducción fiscal del 50%, la base sometida a tributación sería de 4.750 euros. Con un tipo marginal del 37%, el impuesto ascendería a 1.757,50 euros y el rendimiento neto después de ese pago quedaría en 7.742,50 euros.
En cambio, si reduce el alquiler un 6%, hasta los 940 euros mensuales, sus ingresos anuales bajarían a 11.280 euros y el rendimiento neto, después de descontar los mismos gastos, sería de 8.780 euros. Si cumple las condiciones para aplicar la reducción del 100%, no tendría que pagar IRPF por ese rendimiento. De esta forma, pese a ingresar 720 euros brutos menos al año, acabaría disponiendo de 1.037,50 euros más después de impuestos que si hubiera mantenido la renta inicial.
La alternativa de vender la vivienda también presenta obstáculos regulatorios y fiscales. La reforma del artículo 25 de la LAU refuerza el derecho de tanteo y retracto del inquilino e impide renunciar a él mediante una cláusula contractual. En consecuencia, cuando proceda este derecho, el arrendatario dispondrá de 30 días para adquirir preferentemente el inmueble en las condiciones comunicadas por el propietario.
Además, la venta genera una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro del IRPF, con tipos progresivos del 19% al 28% sobre la plusvalía obtenida, a lo que puede añadirse el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. El decreto también actualiza los coeficientes máximos aplicables a determinadas transmisiones de larga duración, con un multiplicador de hasta 0,30 para periodos de generación de veinte años o más.
La normativa contempla una excepción fiscal para determinadas ventas de inmuebles a las administraciones públicas. La nueva disposición adicional sexagésima quinta de la Ley del IRPF prevé una exención del 100% de la ganancia patrimonial para operaciones relativas a inmuebles de hasta 200.000 euros y exenciones parciales en determinados casos de hasta 800.000 euros. Para acogerse a este beneficio, se exige que el comprador sea una Administración pública y que la vivienda haya permanecido desocupada de forma continuada durante los dos años anteriores a la transmisión.