(El País, 01-10-2026) | Fiscal
El alcance de algunas de las principales medidas incluidas en el decreto de vivienda dependerá de que las comunidades autónomas hayan declarado zonas de mercado residencial tensionado. Entre ellas se encuentran el límite al alquiler por habitaciones, de manera que la suma de las rentas no pueda superar el precio del alquiler de la vivienda completa, los recargos fiscales aplicables a determinados pisos turísticos y viviendas vacías y los incentivos en el IRPF para los propietarios que reduzcan las rentas. Según el Ministerio de Vivienda, estas medidas no tendrán aplicación general en todo el territorio. Hasta ahora, Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias son las comunidades que han activado esta figura.
Las modificaciones introducidas por el Gobierno afectan a distintos aspectos de la Ley de Vivienda de 2023, especialmente a aquellos cuya aplicación está vinculada a las zonas tensionadas. Es el caso de la limitación del alquiler por habitaciones: la suma de las cantidades cobradas por cada estancia no podrá superar el importe que correspondería al alquiler de toda la vivienda. Aunque el texto publicado en el BOE no concreta el procedimiento para determinar ese límite, el Ministerio señala que se utilizará como referencia el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI).
Este sistema establece límites al precio de los alquileres únicamente en las zonas declaradas tensionadas, mientras que en el resto del territorio funciona como una referencia orientativa. Para los arrendamientos por habitaciones, el valor obtenido mediante SERPAVI servirá para determinar el importe máximo correspondiente al alquiler del inmueble completo y, por tanto, el límite conjunto que podrán alcanzar las diferentes habitaciones en las zonas donde se aplique la medida. Fuera de estos territorios, esta restricción no será aplicable.
Una situación similar se plantea con los incentivos fiscales previstos para los propietarios que alquilen sus viviendas. El decreto contempla reducciones en el IRPF que pueden alcanzar el 90% o incluso el 95% en determinados supuestos, pero su aplicación queda condicionada a que el inmueble esté situado en una zona de mercado residencial tensionado.
La misma delimitación territorial afecta a los nuevos recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) relacionados con las viviendas destinadas al alquiler turístico. Los ayuntamientos podrán establecer un recargo específico de hasta el 150% sobre estos inmuebles, pero únicamente cuando se encuentren dentro de una zona declarada tensionada.
El decreto también amplía las posibilidades de los ayuntamientos para penalizar fiscalmente las viviendas que permanezcan desocupadas en estas zonas. Los inmuebles que lleven más de dos años vacíos sin una causa justificada podrán soportar un recargo de hasta el 50% en el IBI. Para los grandes propietarios, este porcentaje podrá elevarse hasta el 100%, mientras que podrá incrementarse todavía más cuando el periodo de desocupación supere los tres años.