(El País, 22-01-2026) | Mercantil, civil y administrativo
El Tribunal Supremo ha respaldado el tope del 2% impuesto por el Gobierno en marzo de 2022 a la revisión anual de los alquileres de vivienda, una medida adoptada para amortiguar el impacto de la inflación. La Sala de lo Contencioso-Administrativo concluye que esta limitación, introducida mediante un real decreto-ley de medidas urgentes frente a las consecuencias económicas y sociales derivadas de la invasión rusa de Ucrania, así como de la reconstrucción de La Palma tras la erupción del volcán Cumbre Vieja y otras situaciones de especial vulnerabilidad, no supuso una expropiación ni afectó al contenido esencial del derecho de propiedad.
El Ejecutivo optó entonces por prolongar el denominado "escudo social" diseñado durante la pandemia y suspendió de forma temporal la cláusula que permitía a los propietarios actualizar anualmente el alquiler conforme al Índice de Precios de Consumo (IPC). Con ello, se impidió que las rentas pudieran incrementarse por encima del límite fijado, salvo en los casos de finalización del contrato y firma de uno nuevo, en los que el precio podía renegociarse libremente. La medida se mantuvo durante 2023 con el mismo tope, se elevó al 3% en 2024 y, para los años 2025 y 2026, la actualización se rige por el nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda del INE en los contratos nuevos, mientras que los antiguos siguen vinculados al IPC.
La imposición de este límite generó una fuerte controversia, especialmente entre los arrendadores, que consideraban vulnerado su derecho a la propiedad privada. En este contexto, la empresa catalana Societat de Arrendaments 2007 S.L.U. reclamó al Estado una indemnización de 631.000 euros por daños y perjuicios, alegando responsabilidad patrimonial. El Consejo de Ministros rechazó la petición en octubre de 2024, decisión que ahora ha sido confirmada por el Tribunal Supremo en una sentencia fechada el pasado 14 de enero, en la que descarta que la medida tuviera carácter expropiatorio.
La compañía recurrente sostenía que la limitación provocó una reducción sustancial de los ingresos por alquiler, al aplicar un índice muy inferior al IPC pactado en los contratos, especialmente en un año en el que la inflación superó el 10% en algunos meses. Por ello, argumentaba que se había infringido, entre otros preceptos, el artículo 33.3 de la Constitución, que prohíbe la privación de bienes sin causa justificada.
El Alto Tribunal, sin embargo, considera que las medidas adoptadas por el Gobierno para proteger a los inquilinos fueron "razonables, proporcionadas y debidamente motivadas", y que no lesionaron derechos fundamentales. Subraya, además, que estas decisiones se adoptaron en un contexto excepcional, marcado por la guerra de Ucrania, cuando la inflación alcanzó en febrero de 2022 el 7,6%, el nivel más alto en 35 años, y llegó al 10,8% en julio de ese mismo año.
La resolución, cuyo ponente ha sido el magistrado Francisco Javier Pueyo, señala que el legislador puede limitar la actualización anual de los alquileres de vivienda, en ausencia de acuerdo entre las partes, siempre que lo haga dentro de márgenes "razonables y justificados", con el objetivo de frenar la escalada de precios y proteger a los arrendatarios.
En esta misma línea, el tribunal destaca que los mecanismos introducidos pretendían contener el proceso inflacionario y reducir el impacto económico y social en el mercado del alquiler. A su juicio, la protección de los inquilinos en un contexto de elevada inflación responde a un objetivo con respaldo constitucional y no supone un vaciamiento de los derechos de los propietarios, que únicamente se ven limitados de manera temporal y proporcionada.
Respecto a la alegada privación del derecho de propiedad, el Supremo recuerda la doctrina del Tribunal Constitucional, según la cual solo cabe hablar de expropiación cuando existe una supresión efectiva del derecho o interés afectado. En este caso, afirma, se trata de una delimitación temporal del derecho de propiedad orientada a proteger a colectivos especialmente vulnerables ante la situación del mercado inmobiliario.
Tras conocerse el fallo, el Ministerio de Vivienda ha valorado positivamente la decisión judicial. En un comunicado, el departamento que dirige Isabel Rodríguez destacó que el límite a la actualización de los alquileres permitió que los inquilinos ahorraran más de un 8% en sus rentas en comparación con lo que habrían pagado de haberse mantenido el IPC como referencia.