(Expansión, 12-11-2025) | Fiscal
La deducción en el IRPF por las hipotecas de la vivienda habitual vuelve a estar en el centro del debate casi trece años después de su desaparición, el 1 de enero de 2013. Dos recientes cambios de criterio obligarán a la Agencia Tributaria a revisar numerosas declaraciones y podrían dar lugar a miles de reclamaciones por parte de los contribuyentes.
El primero de estos cambios procede del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, que el pasado 20 de octubre emitió una resolución relevante. Tal como adelantó EXPANSIÓN, este pronunciamiento permite incluir en la deducción el importe destinado a cancelar la hipoteca tras vender la vivienda habitual. Hasta ahora, Hacienda rechazaba esta posibilidad al entender que el dinero obtenido con la venta no generaba derecho a deducción. Esta interpretación puede suponer un ahorro anual cercano a los 1.350 euros para quienes firmaron su préstamo antes del 31 de diciembre de 2012.
El segundo cambio procede de la Dirección General de Tributos, que ha rectificado la postura de la Agencia Tributaria al establecer que los propietarios que decidan trasladar su hipoteca a otro banco podrán seguir deduciéndose el préstamo, siempre que el original fuera anterior a 2013.
Tanto el TEAC como Tributos consideran deducibles los gastos asociados a la operación, como comisiones por cancelación, costes de gestión o penalizaciones por trasladar el préstamo. Todo ello dentro del límite anual de 9.040 euros sobre el que se aplica el 15% de deducción. Este tope lleva años sin actualizarse pese a la inflación, lo que, según el Registro de Economistas Asesores Fiscales del Consejo General de Economistas, reduce en la práctica el efecto de la deducción. Según sus cálculos, para mantener su valor real Hacienda habría tenido que elevarlo un 25,5% desde 2013, hasta 11.345 euros, algo que el Gobierno no ha contemplado.
Los nuevos criterios, que Hacienda debe aplicar ya, pueden dar lugar a numerosas reclamaciones de contribuyentes que hayan vendido su vivienda y cancelado la hipoteca con los ingresos de la operación, o que hayan trasladado su préstamo a otra entidad. José María Salcedo, abogado fiscalista del despacho Salcedo Tax Litigation, explica que solo podrán reclamar quienes hayan realizado estas operaciones en los últimos cuatro años. En 2023, 2,7 millones de contribuyentes aplicaron la deducción, por lo que el número de afectados puede ser considerable.
La resolución del TEAC supone un revés para la Agencia Tributaria, que hasta ahora rechazaba la deducción si la cancelación del préstamo se llevaba a cabo con el dinero de la venta de la vivienda. El tribunal considera que el origen de los fondos es irrelevante, siempre que la vivienda hubiera sido habitual hasta su transmisión y se cumplan los requisitos legales. Así, si un contribuyente amortiza 100.000 euros de su hipoteca tras vender su casa -comprada antes de 2013- y deduce el 15% de 9.040 euros, Hacienda deberá reconocer el derecho a deducción.
En el caso de los cambios de entidad bancaria, Tributos ha aclarado que se mantiene el derecho a deducir, pero solo por la parte correspondiente al préstamo inicial. Si se amplía el capital al trasladar la hipoteca, el importe añadido no será objeto de deducción en el IRPF. Sobre los gastos asociados, tanto el TEAC como Tributos confirman que pueden incluirse dentro del límite anual: comisiones por cancelación, gastos notariales o registrales y costes derivados del traslado de banco.
En cuanto a los plazos, Salcedo recuerda que las reclamaciones solo pueden hacerse respecto a operaciones realizadas desde 2021. Para los ejercicios 2021, 2022 y 2023 se debe presentar un escrito ante la Agencia Tributaria, mientras que para 2024 será necesario utilizar la nueva autoliquidación rectificativa. El importe a recuperar dependerá del ejercicio reclamado, pero en la mayoría de los casos se podrá solicitar hasta un máximo de 1.356 euros, que corresponde al 15% de 9.040 euros. Esta suele ser la cifra habitual, ya que la mayoría de los beneficiarios agotan el límite de deducción cada año.
Para justificar la deducción, los expertos recomiendan acreditar que la vivienda fue habitual hasta su venta, comprobar que no se sobrepasan los límites establecidos y conservar todos los recibos y justificantes de cancelación, así como los pagos de cuotas e intereses efectuados durante el ejercicio en que se produjo la venta.