(La Vanguardia, 31-07-2026) | Fiscal
El Valor de Referencia que determina la Dirección General del Catastro volvió a incrementarse en 2026 y, en numerosos casos, ya supera el precio que determinados inmuebles alcanzarían realmente en el mercado. Esta situación puede provocar que quienes reciben una vivienda por herencia deban liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones tomando como base imponible un importe superior al valor real del inmueble, salvo que acrediten lo contrario mediante una tasación oficial o un informe pericial. Cuando estas pruebas prosperan, la carga tributaria puede reducirse hasta en un 20%.
Según explica Joana Marín Fonseca, directora del Bufete Marín Fonseca, el Valor de Referencia constituye una presunción legal que no siempre refleja el valor efectivo de una vivienda. Su cálculo se basa en el análisis de operaciones de compraventa de inmuebles similares situados en la misma zona, aplicando criterios estadísticos que, en muchos casos, no tienen en cuenta las características específicas de cada propiedad ni las condiciones en las que se encuentra.
La constitucionalidad de este sistema fue avalada por el Tribunal Constitucional en su Sentencia 13/2026, que rechazó la cuestión de inconstitucionalidad planteada respecto al principio de capacidad económica recogido en la Constitución. El alto tribunal consideró que el mecanismo persigue aproximarse al precio más probable de transmisión y contribuir a reducir la litigiosidad. No obstante, también recordó que los contribuyentes conservan el derecho a impugnar el valor asignado, tanto en vía administrativa como, si fuera necesario, ante los tribunales.
La normativa presume que el Valor de Referencia es correcto, de modo que corresponde al contribuyente demostrar que el valor de mercado del inmueble es inferior. Esta inversión de la carga de la prueba obliga al heredero que discrepe de la valoración catastral a aportar pruebas suficientes para justificar su pretensión. En caso contrario, la Administración tributaria autonómica puede regularizar la autoliquidación y exigir el pago de la diferencia junto con los intereses de demora.
Para solicitar la rectificación, el interesado debe presentar una reclamación ante la administración tributaria competente, acompañada de una tasación homologada o de un informe pericial que determine el valor real del inmueble en la fecha del fallecimiento del causante. Todos los costes derivados de este procedimiento, incluidos los honorarios de los peritos y de los profesionales que intervengan en la defensa del expediente, corren a cargo del heredero. El éxito de la reclamación dependerá de la solidez de las pruebas aportadas, por lo que resulta recomendable contar con asesoramiento especializado.
En Cataluña, la Agencia Tributaria autonómica no puede modificar por sí sola el Valor de Referencia. Una vez presentada la reclamación, debe remitir el informe a la Dirección General del Catastro, organismo competente para emitir un dictamen vinculante sobre la valoración. Solo si este organismo rectifica el valor inicialmente asignado, la Administración autonómica procederá a devolver el exceso abonado junto con los intereses correspondientes. Si la reclamación es desestimada, el contribuyente aún podrá acudir al Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cataluña.
Los plazos de resolución pueden prolongarse considerablemente. La primera reclamación administrativa suele resolverse en un periodo comprendido entre seis meses y un año, en ocasiones mediante silencio administrativo, mientras que el recurso ante el Tribunal Económico-Administrativo puede demorarse entre 18 y 30 meses adicionales. En consecuencia, el procedimiento completo puede extenderse durante cerca de dos años, tiempo durante el cual el heredero debe haber abonado previamente el impuesto antes de conocer si tiene derecho a recuperar parte de lo pagado.
Los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística, correspondientes al primer trimestre de 2026, muestran que el precio de la vivienda en Cataluña aumentó un 10,5% en términos interanuales, el menor incremento registrado entre todas las comunidades autónomas. Esta evolución pone de manifiesto que la diferencia entre el Valor de Referencia y el precio real de mercado puede variar significativamente según el municipio y las características concretas de cada inmueble, lo que limita la precisión de un sistema basado en valores medios.
Las mayores discrepancias suelen producirse en viviendas antiguas, deterioradas o que presentan deficiencias de conservación. El modelo estadístico utilizado por el Catastro no incorpora de forma individualizada aspectos como el estado de mantenimiento, la orientación, las reformas pendientes o determinados defectos constructivos, factores que pueden reducir de forma notable el valor de mercado de una vivienda.
Una situación similar puede darse en municipios pequeños o zonas rurales con escaso número de operaciones inmobiliarias, donde existen menos referencias de mercado para elaborar las valoraciones estadísticas. En estos casos resulta más probable que el Valor de Referencia supere el precio real del inmueble, circunstancia que puede justificar su impugnación.
La experiencia de los tribunales demuestra que las reclamaciones respaldadas por informes periciales detallados tienen mayores posibilidades de prosperar. Cuando el perito acredita mediante documentación técnica, fotografías, planos u otras pruebas objetivas que el inmueble presenta características no contempladas por el Catastro, los órganos judiciales suelen reconocer un valor de mercado inferior y ordenar la devolución del exceso tributario abonado, junto con los correspondientes intereses.
Con la actualización anual del Valor de Referencia y la evolución desigual del mercado inmobiliario según cada territorio, es previsible que aumente el número de contribuyentes que recurran a tasaciones e informes periciales para adecuar la tributación de las herencias al valor real de los bienes recibidos.