(El País, 30-09-2026) | Fiscal
El Gobierno ha aprobado este martes en el Consejo de Ministros dos reales decretos-ley en materia de vivienda, después de una negociación de última hora entre los socios del Ejecutivo que incluso obligó a retrasar una hora la reunión. El primero contempla una mayor protección frente a los desahucios y una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de alquiler que continúen vigentes. El segundo incorpora medidas de mayor alcance, entre ellas la renovación automática de los contratos de arrendamiento. Ambos textos serán sometidos por separado a la convalidación del Congreso, previsiblemente este mismo viernes.
La importancia de las medidas ha llevado al Gobierno a solicitar la celebración de un pleno extraordinario para su aprobación inmediata. Los dos reales decretos-ley necesitan el respaldo de las Cortes antes de su publicación en el Boletín Oficial del Estado y de su entrada en vigor. La negociación entre PSOE y Sumar se prolongó durante toda la noche del lunes y la mañana del martes, con Sumar y otras formaciones de izquierda reclamando mayores garantías para los inquilinos, mientras el PSOE buscaba una fórmula que facilitara también el apoyo parlamentario de Junts y PNV. El acuerdo se produce en un contexto de creciente presión social por el acceso a la vivienda, marcado por movilizaciones y protestas en distintas ciudades.
El decreto extiende hasta 2030 la vigencia del denominado escudo social, manteniendo la prohibición de los desahucios de familias en situación de vulnerabilidad. Además, se prevé reforzar los mecanismos de protección de las administraciones públicas destinados a prevenir estas situaciones y atender a las personas afectadas.
En materia de compras de vivienda con fines especulativos, el texto plantea identificar a las empresas que adquieran inmuebles para destinarlos al alquiler o a la especulación y limitar su capacidad de compra, previsiblemente hasta 2028. Sin embargo, todavía está pendiente de concretar qué empresas serán consideradas fondos o sociedades especulativas, por lo que habrá que esperar al contenido definitivo de la norma.
También se prevé modificar la fiscalidad de las Socimis dedicadas a la inversión en vivienda para alquiler, con el objetivo de orientar su actividad hacia la vivienda asequible. La propuesta ya figuraba en el borrador remitido a los grupos en julio e incluía elevar hasta el 25% el gravamen especial sobre los beneficios no distribuidos cuando las viviendas no se destinen al alquiler asequible.
El decreto contempla igualmente una prórroga de los contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino podrá solicitar una extensión de un año, ampliable a un segundo, sin que la renta pueda superar los límites establecidos. A ello se suma una limitación del 2% para las subidas de los alquileres.
En el ámbito de los pisos turísticos, se plantea elevar del 0% al 10% el IVA aplicable a aquellos alojamientos que no presten servicios de atención o limpieza. Asimismo, se incorporarán medidas dirigidas a evitar posibles situaciones de fraude mediante el uso de contratos de alquiler de temporada o por habitaciones. Entre las medidas de apoyo a la compra de vivienda figura la creación de una línea de préstamos gestionada por el ICO, de hasta 50.000 euros y a interés cero, destinada a facilitar la adquisición de una primera vivienda.
El paquete también contempla beneficios fiscales para los inquilinos cuyos ingresos anuales no superen los 33.000 euros. Según las estimaciones de la Agencia Tributaria citadas por la ministra, esta medida podría beneficiar a alrededor de 1,6 millones de hogares. Paralelamente, se prevén mayores incentivos fiscales para los propietarios que reduzcan el precio del alquiler. Por último, el decreto incluiría una reducción del IVA aplicado a la construcción de viviendas de promoción pública y viviendas protegidas, que pasarían a tributar por el tipo superreducido del 4%.
El segundo decreto recoge el acuerdo para implantar un sistema de renovación automática de los contratos de alquiler, una de las cuestiones que más diferencias ha generado entre los socios del Ejecutivo. La propuesta pretende reforzar la estabilidad de los arrendamientos y evitar que la finalización del plazo contractual permita automáticamente al propietario recuperar la vivienda o plantear nuevas condiciones económicas.
La principal diferencia entre ambos modelos reside en la duración de la protección del inquilino. Mientras el primer decreto establece una extensión limitada de dos años, el segundo plantea un mecanismo de renovación automática que permitiría mantener el contrato mientras el arrendatario cumpla sus obligaciones y no exista una causa justificada para ponerle fin. Esta última fórmula responde a una de las principales reivindicaciones del Sindicato de Inquilinas, que reclama trasladar al mercado del alquiler una lógica similar a la de los contratos laborales indefinidos, de modo que la relación arrendaticia no quede vinculada a una fecha de finalización automática.