(El Economista, 03-06-2026) | Mercantil, civil y administrativo
Madrid y Cataluña, los dos grandes mercados inmobiliarios del país, ya superan los 10.000 euros de deuda media vinculada a los impagos en el alquiler residencial. Madrid ha rebasado recientemente ese umbral y cerró 2025 con una morosidad media de 10.420 euros, según la Radiografía del alquiler en Madrid elaborada por el Observatorio del Alquiler. Aun así, Cataluña continúa encabezando la clasificación nacional, con una deuda media de 11.619 euros.
El estudio alerta de que los impagos se están consolidando como uno de los principales riesgos del mercado del alquiler madrileño, en un escenario caracterizado por la falta de oferta, una demanda en máximos históricos y un encarecimiento continuado de las rentas. En Cataluña, además, la morosidad sigue aumentando a ritmos superiores al 4% anual y alcanza importes equivalentes a más de siete mensualidades de alquiler.
En el caso de Madrid, el incremento de la deuda por impagos alcanza el 18% respecto a 2024, situando a la comunidad como el sexto territorio español donde más crece este fenómeno. El Observatorio atribuye este deterioro a la pérdida de capacidad económica de los hogares y al elevado esfuerzo financiero que supone acceder a una vivienda de alquiler en la región.
Actualmente, los madrileños destinan de media el 36% de sus ingresos netos al pago de la vivienda arrendada, claramente por encima del límite del 30% que los expertos consideran recomendable. Aunque este porcentaje es ligeramente inferior al 38% registrado un año antes, el informe sostiene que la reducción no responde a una mejora salarial, sino a que muchas familias están alcanzando su límite de capacidad de pago.
La situación financiera de los potenciales inquilinos también preocupa. Según un informe del Departamento de Riesgo de Alquiler Seguro al que ha tenido acceso elEconomista.es, el 56% de los hogares que buscan vivienda en alquiler en Madrid presenta algún nivel de riesgo de impago. Dentro de ese grupo, un 25% se encuentra en una situación de riesgo muy elevado y, además, un 9% acumula incidencias en registros de morosidad y solvencia, lo que representa el escenario más delicado.
Este aumento de la deuda coincide con un fuerte incremento de los precios del alquiler. La renta media en Madrid ha pasado de 1.156 euros mensuales en 2019 a 1.606 euros en el primer trimestre de 2026. La subida acumulada, cercana al 40% en siete años, ha tensionado las economías familiares en un contexto en el que los salarios no han evolucionado al mismo ritmo. El informe destaca que la deuda media acumulada equivale ya a entre seis y siete meses de alquiler, lo que incrementa la percepción de riesgo entre los propietarios y afecta directamente a la oferta disponible.
El Observatorio señala que la evolución de la morosidad influye de forma decisiva en la decisión de muchos propietarios de mantener o retirar viviendas del mercado del alquiler de larga duración. Parte de ellos opta por destinar los inmuebles a otros usos o incluso mantenerlos vacíos por temor a sufrir impagos.
El estudio recuerda además que el mercado español del alquiler está dominado por pequeños propietarios particulares, que representan el 93,4% del total. En muchos casos, se trata de ahorradores que dependen de esos ingresos para complementar salarios o pensiones. La combinación de impagos crecientes, precios récord y escasez de oferta está reforzando así el desequilibrio estructural del mercado madrileño. Mientras la demanda continúa disparada, con 118 personas interesadas por cada vivienda disponible en apenas diez días, la oferta sigue lejos de recuperar los niveles anteriores a la pandemia.
El informe advierte de que la situación podría agravarse en los próximos años debido al crecimiento demográfico previsto para la región. Las estimaciones del INE apuntan a que Madrid incorporará cerca de 576.000 nuevos hogares hasta 2039, lo que aumentará todavía más la presión sobre un parque de vivienda ya insuficiente.
La tensión del mercado ya no se limita a la capital ni a las zonas tradicionalmente más exclusivas. La presión se está desplazando hacia el sur metropolitano, donde municipios como Getafe, Parla, Móstoles y Leganés se han convertido en algunos de los puntos más saturados de la comunidad. Getafe encabeza la clasificación con 133 interesados compitiendo por cada vivienda disponible en apenas diez días, seguido de Parla y Móstoles con 132, y Leganés con 126.
El indicador utilizado por el informe refleja el fuerte desequilibrio existente entre oferta y demanda. Los expertos consideran que un mercado equilibrado debería registrar alrededor de 15 interesados por vivienda, mientras que Madrid multiplica ya casi por ocho esa referencia. Incluso la capital, con 106 interesados por inmueble, presenta niveles de presión inferiores a varios municipios periféricos.
El fenómeno evidencia cómo muchas familias están abandonando las zonas más caras y trasladando la demanda hacia localidades tradicionalmente más asequibles. Sin embargo, el sur de Madrid tampoco dispone de suficiente oferta para absorber ese incremento de población, lo que está provocando nuevas subidas de precios. En municipios como Móstoles, Leganés, Pinto o Valdemoro, el alquiler medio mensual ronda ya los 1.130 euros.