(El País, 30-07-2025) | Mercantil, civil y administrativo
Veintiún municipios navarros, entre ellos Pamplona, así como las ciudades de San Sebastián y A Coruña, se han sumado al mecanismo de zonas tensionadas en el mercado de la vivienda, según la resolución publicada este martes por el Ministerio de Vivienda en el Boletín Oficial del Estado (BOE). En total, ya son 301 los municipios identificados como áreas de alta presión inmobiliaria en cuatro comunidades autónomas, donde residen más de ocho millones de personas.
La declaración de zonas tensionadas, recogida en la nueva Ley de Vivienda, está pensada para intervenir en aquellos lugares donde el incremento de los precios está expulsando a la población residente. Este mecanismo permite aplicar límites al aumento de los alquileres y ofrecer incentivos fiscales a propietarios que reduzcan las rentas que cobran. La competencia para activar esta medida recae en las comunidades autónomas, a propuesta de los ayuntamientos, lo que ha generado disparidad en su implementación, especialmente en aquellas regiones gobernadas por el Partido Popular, que han mostrado su rechazo a la ley estatal.
Cataluña fue la primera comunidad en aplicar esta figura y concentra la mayor parte de la población que reside en zonas ya declaradas (más de siete millones de personas). También el País Vasco y Navarra iniciaron el procedimiento el año pasado, mientras que Galicia lo ha hecho recientemente en A Coruña, convirtiéndose así en la primera ciudad de una comunidad gobernada por el PP en incorporarse al sistema. Santiago de Compostela podría ser la siguiente. Asimismo, Asturias y algunos municipios vascos se encuentran en proceso de tramitación.
Para identificar estas áreas, se deben cumplir al menos uno de dos criterios: que el coste medio del alquiler o la hipoteca (más suministros) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona, o que los precios de compraventa o alquiler hayan subido en más de tres puntos porcentuales por encima del IPC regional en los últimos cinco años.
En estas zonas, los pequeños arrendadores que firmen nuevos contratos deben mantener el mismo precio del alquiler anterior (salvo actualización anual mediante un índice específico) y no podrán incorporar nuevos gastos. Podrán subir el alquiler hasta un 10% solo si realizan mejoras significativas en la vivienda o si acuerdan contratos de larga duración (10 o más años). Si reducen la renta al menos un 5%, podrán deducirse hasta un 90% en los impuestos sobre esos ingresos.
En el caso de los grandes propietarios -aquellos con más de 10 viviendas o más de 1.500 metros cuadrados residenciales-, los nuevos contratos deberán ajustarse a un sistema oficial de precios de referencia. Este también se aplica a pequeños propietarios si la vivienda no ha sido alquilada en los últimos cinco años o si es la primera vez que se oferta. Además, las administraciones están obligadas a implementar un plan de tres años para aumentar la oferta de alquiler y controlar los precios en estos territorios.
El Ministerio de Vivienda, liderado por Isabel Rodríguez, defiende la efectividad de esta regulación y cita los resultados en Cataluña como ejemplo. En Barcelona, los alquileres han bajado un 8,9%; en las zonas tensionadas de la comunidad, un 4,9%, y en todo el territorio catalán, un 4,7%. A su vez, aseguran que la oferta no se ha visto perjudicada, con más de 11.800 nuevos contratos firmados.
"La ley ha demostrado que es posible reducir los precios sin afectar la oferta", declaró Rodríguez este martes, e instó a otras comunidades a aplicarla. "No comprendo por qué en Andalucía, donde Málaga es una de las ciudades más inaccesibles, no se adoptan estas medidas. Lo mismo ocurre en Madrid, donde podrían beneficiarse miles de propietarios si bajaran los alquileres", señaló.
Las nuevas incorporaciones al listado del BOE incluyen A Coruña (solicitada por el gobierno local del PSOE y aprobada por la Xunta del PP), San Sebastián (la primera capital vasca en declararse zona tensionada) y Galdakao (distrito 2). En Navarra, se han sumado municipios como Tudela, Valle de Egüés, Burlada, Barañáin, Zizur Mayor, Estella-Lizarra, Aranguren, Berriozar, Tafalla, Ansoáin, Villava, Corella, Valle de Elorz, Cintruénigo, Baztan, Altsasu, Huarte, Berrioplano, San Adrián y Peralta.