(El Economista, 08-07-2025) | Mercantil, civil y administrativo
Los tribunales han comenzado a detectar falta de transparencia y posibles abusos en la comercialización de las hipotecas inversas, especialmente por la forma en que se gestionan los intereses del préstamo, que se transforman en deuda adicional. Este producto financiero, dirigido exclusivamente a personas mayores de 65 años que necesitan liquidez, permite al banco concederles un crédito con la vivienda como garantía, que generalmente se entrega mediante pagos mensuales. Al fallecer el titular, si el préstamo no ha sido devuelto, los herederos deben saldarlo o ceder el inmueble a la entidad.
Aunque su uso todavía es limitado en España -apenas se han concedido unas 1.500 hipotecas inversas en los últimos siete años, según el Consejo General del Notariado-, ya han comenzado a dictarse resoluciones judiciales que cuestionan la forma en que se han ofrecido estos productos.
Una de las principales críticas se centra en cómo se acumulan los intereses: en lugar de pagarlos periódicamente, estos se suman al capital pendiente, generando así una deuda mayor y más intereses, en un proceso acumulativo que puede elevar significativamente el coste total del crédito. Por ejemplo, con un tipo fijo del 5%, si no se pagan los intereses mensuales, estos se incorporan a la deuda y sobre esa nueva cantidad se siguen generando intereses, lo que multiplica la carga financiera para el cliente.
La Audiencia Provincial de Barcelona, en una sentencia del 3 de abril, reconoció que aunque el Código Civil permite la capitalización de intereses, tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea exigen un alto grado de transparencia por parte de los bancos. Esto implica que no basta con una redacción clara de las cláusulas, sino que el cliente debe entender con precisión cómo funciona el préstamo. Por tanto, la entidad financiera tiene la obligación de informar adecuadamente al cliente antes de la firma del contrato.
El tribunal determinó que, si bien el cliente podía creer que contrataba un préstamo con un interés del 6,25% a pagar al vencimiento, en realidad asumía un coste mayor, ya que, salvo que abonara los intereses mes a mes, estos se incorporarían al capital, generando nuevos intereses y provocando un "efecto bola de nieve" en la deuda.
La sentencia advierte que, dada la redacción de la cláusula y la escasa información proporcionada, el consumidor no podía formarse una idea clara del coste real del préstamo, lo que contraviene los principios de buena fe y supone un desequilibrio significativo en perjuicio del cliente.
Además, la Audiencia Provincial de Canarias emitió dos resoluciones en la misma línea, el 8 de febrero y el 4 de septiembre de 2023, en las que se declaró nula la cláusula de intereses por falta de claridad. Según los jueces, la simple expresión de que "los intereses vencidos se capitalizan" no permite al consumidor comprender que esas cantidades también generarán intereses adicionales.
Previamente, la Audiencia Provincial del País Vasco, en una sentencia del 10 de junio de 2021, ya había anulado íntegramente una hipoteca inversa al considerar que la cláusula relativa a los intereses no superaba el control de transparencia, ya que no permitía al consumidor evaluar con precisión el impacto económico del contrato.