(El Economista, 11-06-2026) | Fiscal
Hacienda ha dado margen a los ayuntamientos para que puedan recurrir al valor de referencia catastral de un inmueble a la hora de calcular la base del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. La Dirección General de Tributos (DGT), dependiente del Ministerio de Hacienda, ha emitido una consulta del 9 de abril en la que concluye que las administraciones locales pueden utilizar ese valor de referencia como valor de transmisión del inmueble, siempre que lo justifiquen y motiven adecuadamente dentro de un procedimiento de comprobación.
En la práctica, esto implica que si un ayuntamiento considera que el precio declarado en una compraventa es inferior al de mercado, puede iniciar una comprobación y tomar como base el valor de referencia catastral. Si este es superior al precio real de venta, el consistorio podría emplearlo para calcular la plusvalía y exigir el impuesto correspondiente. Esta interpretación abre la puerta a que, en operaciones en las que no existe realmente un incremento de valor -o incluso se vende el inmueble con pérdidas o sin apenas ganancia-, la administración pueda seguir exigiendo el tributo si decide apoyarse en el valor de referencia tras una comprobación.
Distintos expertos consideran que esta doctrina puede ser utilizada por los ayuntamientos para reforzar la recaudación en casos en los que el contribuyente acredita pérdidas en la transmisión del inmueble. También advierten de que este criterio podría extenderse como precedente a otros impuestos estatales, como el IRPF, en relación con la tributación de las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de viviendas.
Desde la reforma de la plusvalía tras la sentencia del Tribunal Constitucional en 2021, el impuesto puede calcularse por dos vías: un método objetivo basado en el valor catastral del suelo y los años de tenencia, o un método que permite demostrar la ausencia de incremento real mediante las escrituras. Sin embargo, esta nueva interpretación introduce la posibilidad de que la administración cuestione el precio de venta declarado y recurra al valor de referencia como elemento de cálculo.
Según algunos especialistas, esto supone un cambio relevante respecto al enfoque basado en la ganancia real, ya que podría reintroducir un sistema de cálculo más automático o "estimado", vinculado a valores administrativos del Catastro.
Además, se advierte de que esta doctrina podría influir en la interpretación de otros tributos. En el caso del IRPF, la normativa establece que la ganancia patrimonial se calcula a partir del precio de transmisión, salvo que este sea inferior al valor normal de mercado. Aunque no es habitual que la Agencia Tributaria se aparte del precio escriturado, algunos expertos señalan que la existencia de este criterio refuerza la posibilidad de que se utilicen valores de referencia si estos resultan superiores al importe de venta declarado.