(El Economista, 12-11-2026) | Mercantil, civil y administrativo
Los dos decretos ley sobre vivienda aprobados por el Gobierno se someten este jueves a votación en la Diputación Permanente del Congreso para decidir sobre su convalidación, un día después de la huelga general convocada para denunciar el encarecimiento de la vivienda y en la víspera del inicio de la campaña electoral, previsto para las cero horas del viernes 13. El Ejecutivo impulsó estas medidas tras las movilizaciones provocadas por el desahucio de Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años residente en Madrid.
Ambas normas entraron en vigor tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), aunque, de acuerdo con la Constitución, deben ser sometidas a convalidación parlamentaria en un plazo máximo de treinta días. Debido a la disolución de las Cortes por el adelanto de las elecciones generales al 29 de noviembre, corresponde ahora a la Diputación Permanente, el único órgano parlamentario que permanece operativo, decidir si mantiene o deroga los dos textos.
El Gobierno optó por dividir el paquete de medidas en dos decretos ley ante las dificultades para conseguir los apoyos parlamentarios necesarios para aprobar todas las disposiciones. El primero reúne un conjunto amplio de actuaciones destinadas a intervenir en el mercado del alquiler y contener el encarecimiento de la vivienda. El segundo incorpora modificaciones adicionales, entre ellas la obligación de indemnizar al inquilino cuando el propietario decida poner fin al contrato de arrendamiento, así como la introducción de prórrogas automáticas. A principios de octubre, el Ejecutivo ya intentó sacar adelante ambas normas, pero se encontró con el rechazo del PP, Vox, Junts y UPN, que sumaron 178 votos en contra de los dos decretos. A estos grupos se añadieron el PNV y Coalición Canaria en la votación del segundo texto, relativo a las indemnizaciones a los inquilinos.
El fracaso parlamentario de aquellas iniciativas precedió al adelanto electoral del 29 de noviembre. Tras la disolución de las Cortes, el Gobierno volvió a aprobar los decretos con algunas modificaciones para que no fueran idénticos a los anteriores. Ahora, su convalidación depende de la Diputación Permanente, donde la distribución de los escaños ofrece un escenario diferente. Este órgano está integrado por 69 diputados: 34 corresponden al bloque de izquierdas, formado por PSOE, Sumar, ERC, Bildu y Podemos; otros 34 pertenecen al PP, Vox y Junts. El voto decisivo corresponde al PNV, que cuenta con un representante y ya ha anunciado que respaldará el decreto que concentra la mayor parte de las medidas, pero rechazará el segundo, tal como hizo en la anterior votación. Si se confirma este escenario, estas serán las principales novedades del decreto de vivienda que cuenta con el respaldo anunciado del PNV:
Los inquilinos cuyos contratos de alquiler finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria de dos años. Esta extensión no se aplicará automáticamente, sino que deberá pedirla el arrendatario al propietario. Para acogerse a ella, tendrá que estar al corriente del pago de la renta y haber cumplido esta obligación durante los ocho meses anteriores.
En materia de actualización de las rentas, se establecen limitaciones hasta el 31 de diciembre de 2027. Cuando el precio del alquiler supere el máximo fijado por el índice de referencia del Ministerio de Vivienda, el propietario no podrá aplicar nuevas actualizaciones. Si la renta se encuentra por debajo de ese límite, el incremento quedará restringido a un máximo del 2%.
Los alquileres por habitaciones también quedarán sujetos a regulación. La suma de las cantidades cobradas por cada habitación no podrá superar el importe que correspondería al alquiler de la vivienda completa mediante un único contrato. Otra de las medidas contempla la suspensión de los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad que carezcan de una alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando el arrendador sea una empresa del sector inmobiliario. Si el propietario no pertenece a este ámbito empresarial, la suspensión deberá revisarse cada doce meses y tendrá una duración máxima de tres años.
En los procedimientos de desahucio por impago, el inquilino podrá detener el proceso judicial si satisface las cantidades pendientes. Cuando se acredite una situación de vulnerabilidad económica, la comunidad autónoma deberá proporcionar una alternativa habitacional adecuada. Si no puede hacerlo, tendrá que abonar al propietario o consignar judicialmente las cantidades reclamadas y devengadas, además de las costas procesales correspondientes. La Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas por estos desembolsos.
El decreto también introduce restricciones a determinadas operaciones de compraventa de viviendas hasta el 31 de diciembre de 2030. Se prohíbe adquirir inmuebles por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado cuando el comprador sea una entidad, tenga o no personalidad jurídica. La limitación alcanza asimismo a las personas jurídicas que tengan la consideración de grandes tenedores, es decir, aquellas que posean más de diez viviendas o cinco o más inmuebles en zonas declaradas de mercado residencial tensionado.
En el ámbito fiscal, los propietarios que no sean grandes tenedores podrán beneficiarse de bonificaciones si reducen más de un 5% la renta respecto al contrato anterior. Para los arrendatarios, se contempla una deducción del 10% en el IRPF sobre las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual, siempre que sus ingresos anuales sean inferiores a 33.007,20 euros.
Por otra parte, los alquileres de viviendas destinadas a uso turístico pasarán a tributar al tipo del 10% de IVA a partir del 1 de diciembre de 2026. La normativa también permitirá a los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado establecer un recargo de hasta el 50% en el IBI para estos inmuebles.
El segundo decreto ley, que no cuenta con el respaldo anunciado del PNV, incorpora medidas adicionales sobre la duración de los contratos de arrendamiento. Entre ellas figura la renovación automática de los alquileres para facilitar su continuidad y evitar que queden sujetos a una finalización ordinaria. También establece que el propietario deberá indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente, como mínimo, a doce mensualidades de renta si decide resolver el contrato sin una causa justificada.
La propuesta permite al arrendador optar por no renovar el contrato sin necesidad de alegar un motivo concreto, siempre que abone la compensación correspondiente. Su importe será de al menos doce mensualidades y se calculará tomando como referencia el sistema estatal de precios del alquiler.