(Expansión, 22-04-2024) | Mercantil, civil y administrativo
Las proyecciones más compartidas por los expertos del mercado inmobiliario acertaron en 2023: la mayoría de los profesionales del sector anticiparon una disminución en las transacciones de viviendas a lo largo del año, lo cual fue confirmado por las estadísticas, mostrando una caída cercana al 10%. Normalmente, una consecuencia de la reducción en la actividad inmobiliaria es una disminución en los precios. Sin embargo, las circunstancias no son normales en el contexto español de la vivienda. Se enfrenta a un problema de escasez de oferta sin precedentes en décadas, lo que limita el aumento de los precios, como se observó en 2023.
Si en un mercado adormecido como el del año pasado los precios continuaron subiendo, ¿por qué no lo harían ahora, cuando las ventas de viviendas están experimentando una reactivación, y de hecho, a un ritmo más acelerado que el año anterior? Los datos lo confirman: según el portal inmobiliario Idealista, al cierre del primer trimestre de este año, el precio de la vivienda en España aumentó un 7% interanual, alcanzando un promedio de 2.079 euros por metro cuadrado. Esto lo sitúa muy cerca de su máximo histórico de 2.115 euros alcanzado en junio de 2007, gracias en parte a que nueve capitales ya han alcanzado ese récord en algún momento de este año. Durante estas casi dos décadas, el mercado ha evolucionado considerablemente, afectando a las percepciones de sus actores, desde el pánico tras la burbuja hasta la euforia del mejor año desde entonces, 2022, pasando por una gradual, aunque segura, recuperación.
"El aumento de los precios de las viviendas en venta simplemente refleja el incremento en el número de transacciones que ya están registrando las estadísticas del INE y de Notarios. El cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo y la entrada al mercado de una demanda que estaba latente, a la espera de una baja en los precios, están generando presiones sobre una oferta cada vez más limitada. Todo esto acelerará inevitablemente el ritmo de crecimiento de los precios", confirma Francisco Iñareta, de Idealista.
Efectivamente, es el retorno de la demanda lo que está impulsando este crecimiento de precios, al agravar aún más la brecha con una oferta escasa. Todo esto es resultado de la decisión del Banco Central Europeo de no aumentar más los tipos de interés y la previsión de que, muy probablemente en junio, incluso los reduzca.
El retorno de la demanda también será crucial para las entidades bancarias, que no solo podrán ofrecer hipotecas con intereses más bajos gracias a la evolución de los tipos, sino que harán un esfuerzo adicional para que sus préstamos sean especialmente atractivos para los posibles clientes, ya que necesitan mantener su cuota de mercado. Gracias a esto, la demanda se incrementará, permitiendo que personas de rentas medias y bajas regresen al mercado, algo que el año pasado era prácticamente imposible.
Esta situación plantea una gran paradoja, ya que el regreso de este segmento de la población al mercado podría provocar que vuelvan a ser excluidos. Ahora se combinan dos factores clave que podrían impulsar los precios al alza: una oferta casi inexistente y una alta demanda. Es probable que los mayores aumentos se produzcan en las zonas y tipos de propiedades más buscadas por las rentas medias y bajas. Además, esto ocurre en un momento en el que los ingresos no aumentan al mismo ritmo que los precios de la vivienda, lo que incrementa la carga financiera para los compradores.
Es importante aclarar que tanto los precios de las capitales como el promedio nacional reflejan la oferta en venta y no las transacciones cerradas. Esto significa que representan las expectativas de precio de los vendedores, que pueden diferir del precio final de la transacción. A partir de ahora, dada la buena marcha del mercado, es posible que estos datos reflejen un optimismo excesivo y que los precios aumenten aún más rápidamente.
En total, 15 capitales de provincia experimentaron aumentos de dos dígitos. Aunque no responden a un tipo específico, muchas son ciudades costeras, lo que evidencia el creciente interés de compradores extranjeros en estos lugares. Los mayores incrementos se observaron en Alicante (17,1%), Soria (16%), Málaga (15,5%), Santa Cruz de Tenerife (14%) y Valencia (13,1%).
Dentro de estos aumentos de dos dígitos se encuentran ciudades muy relevantes para el mercado inmobiliario, como Palma de Mallorca, donde el precio por metro cuadrado aumentó un 10,7%, y Madrid, con un incremento del 10,2%, alcanzando los 4.335 euros por metro cuadrado. En el caso de Palma, la escasez de oferta y la alta demanda de compradores extranjeros, que solo pasan ciertas temporadas en la isla, dificultan la compra para los residentes en la capital. En Madrid, también existe una importante discrepancia entre oferta y demanda. Por otro lado, en Barcelona, los aumentos fueron más moderados, del 6,3%.
Finalmente, varias capitales experimentaron aumentos inferiores al 2%, como Zamora (0,2%), Pontevedra (0,5%), Orense (0,7%), Vitoria (1%), Salamanca (1,2%) y Lugo (1,6%). El mercado de la vivienda en España está experimentando un incremento notable en los precios debido al aumento en la demanda y la persistente escasez de oferta, impulsado además por factores como la política monetaria del BCE y la competitividad de las hipotecas ofrecidas por las entidades bancarias.